回迁房的买卖情况-法律问答|晖律网

回迁房的买卖情况

回答于2024-04-26 阅读（2255）

律师回答

摘要：回迁房未获得房产证的交易是无效的，不受法律保护。购买回迁房必须等到办理完房产证后才能进行交易。购买未获得房产证的回迁房存在风险，可能导致产权问题和维权困难。购买者应留意房产证情况，确保交易的合法有效。在协议中明确办理房屋所有权转移手续的时间，并要求卖方配偶签字。此外，购买者还应要求卖方的继承人签字，以放弃继承权利。

没有办理房产证的回迁房上市进行交易，买卖双方的行为合法有效吗?在回迁房没有获得房产证的情况下，购买回迁房会有什么样的风险?其实，回迁房可以买，但必须等到办理完房产证之后才能买，因为只有具备房产证的回迁房的买卖行为才会受法律保护。
1、回迁房可以买卖吗?
回迁房是开发商在征收土地时，配给回迁户的房子，基本上每个楼盘都会有回迁房。开发商会与回迁户签订一份购房合同，购房合同中一般会有关于委托开发商代办房产证的条款等等。
只有购房合同的回迁房是不能进行买卖的，只有办理了房产证的回迁房才能上市进行交易，和商品房一样正常买卖。
2、未获得房产证的回迁房的买卖有效吗?
在没有获得房产证的情况下，购买回迁房会有诸多风险。
(1)回迁房办理房产证的同时，一般是根据回迁房协议上所签订的名字来确定房产所有人的。因此，如果在未获得房产证的情况下购买了一所回迁房，则办理房产证时可能房产证上的名字不一定是购买人。
(2)在没有获得房屋产权证的情况下进行房屋买卖交易，这是属于私下交易的，也是不合法的行为，即使在公证处办理公证了，也不受法律保护，原回迁户也一样可以收回自己的房产。
所以，未取得房产证的回迁房的交易行为是无效的，不受法律保护的，对于购买人来说，购买未获得房产证的回迁房可以说是赔了夫人又折了兵的窘境，而且还是维权艰难的行为。
在此提醒回迁房购买者要注意：
1、要留心该回迁房是否已经获得房产证，记住未获得房产证的房屋交易是不受法律保护的。
2、签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房是夫妻共有的，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。
3、因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的靠前顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

延伸阅读

结语：回迁房未取得房产证的交易行为是无效的，不受法律保护的，对购买人来说是赔了夫人又折了兵的窘境。购买回迁房时需确保房产证已办理，否则可能面临房产证上名字不符等风险。私下交易也是不合法的，即使公证也无法获得法律保护。购买者应注意留意房产证情况，并在协议中明确办理房屋所有权转移手续的时间。为确保交易效力，应要求卖方配偶签字。同时，购买前需考虑卖方发生不测时的继承问题，尽量要求靠前顺序继承人签字，以保护自身权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第五节中介服务机构第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

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