农村房屋办什么证(农村房屋都有什么证)-法律问答|晖律网

农村房屋办什么证(农村房屋都有什么证)

回答于2024-04-25 阅读（1587）

律师回答

摘要：本文探讨了农村房屋买卖的法律问题,包括同一集体经济组织成员之间的房屋买卖、非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖和城市居民与农村居民之间的房屋买卖。同一集体经济组织成员之间的房屋买卖法律上被允许,但受让人需符合一定条件,如为同一集体经济组织成员、需征得集体经济组织的同意、遵循“房地一体”原则等。非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖根据《土地管理法》的规定,农村的土地属于本集体经济组织所有,非同一集体

在我国农村地区，房屋买卖行为是否合法，需要遵循一定的法律法规。如果您有关于农村房屋买卖的法律问题，在日常的律师执业过程中，我们很乐意为您提供帮助解答。跟大多城里人交流时，大多城里人在买卖农村房子方面几乎都是不合法的。一旦作为农户的卖家反悔了，作为买房人的城里人的权益极有可能得不到任何权益保障。
那么，实际生活中，农村房屋到底能不能合法买卖呢?农村房子怎样买卖合法呢?且听徐律师分解。
实践中，农村房屋的买卖大体上可以分为三种类型：
1.农村居民与本集体经济成员之间的农村房屋买卖;
2.农村居民与非本集体经济成员之间的；
3.城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖;农村房屋买卖。
一、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖类型
对于此种类型，法律上是允许的，只是一旦农户将房屋转让同一集体经济组织的其他人后，其不能再申请宅基地。
同时，在实务中，同一集体经济组织成员之间的房屋买卖必须要要符合以下几个条件：(1)转让人与受让人必须为同一集体经济组织成员;(2)转让行为须征得集体经济组织的同意;(3)转让时必须遵循“房地一体”原则，即农村宅基地使用权不得单独进行转让，必须与其上合法建造的住房一并转让。(4)受让人符合宅基地使用权分配条件；（5）受让人必须符合“一户一宅”的原则，否则将可能不予办理不动产权登记。
二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖类型
根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。所以，对于非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同依法属于无效合同，实务中是不能办理宅基地及农房过户登记的。
农村的宅基地依法属于本集体所有，如果随意将宅基地及农房转让给非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和其他集体经济组织成员的合法权益，对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖所签订的合同属于无效合同。双方的权益都得不到法律的依法保障。
三、对于城市居民购买农村房屋的类型
实际生活中，对于一、二两种类型一般很少发生，而对于城市居民购买农村房屋的情况经常发生，在司法实践中存在严重争议，很容易发生纠纷。
在我国，农村宅基地的所有权属于农村集体所有，农民只享有对宅基地的使用权，且这个宅基地使用权与农民的农村集体经济组织成员具有高度依附性，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地使用权不得转让给非本集体经济组织成员。
同时，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）的规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
所以，城市居民与农民就农村宅基地及农房进行交易流转并签订合同，由于双方签订的合同违反了《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同属于无效合同。
综上所述，同一集体经济组织成员之间的农房买卖，法律上是允许的，但实务中还是要注意规避政策风险；而对于非同一集体经济组织成员之间的农房买卖和城市居民购买农村房屋风险都是巨大的，投资务必要谨慎。
对于如何合法购买农房，徐律师建议如下：
1.对于同一集体经济组织成员之间进行的农房买卖，对于转让方而言，要想清楚后果，一旦将农房转让，按照法律规定，是不允许再申请宅基地的；对于受让人而言，一定要注意符合“一户一宅”等政策要求，同时要注意签订合法、有效的农房买卖合同后，要及时依法办理不动产权变更登记，从而确保物权。
2.对于非同一集体经济组织成员进行农房买卖交易时，对于买卖双方而言，由于双方非同一集体经济组织成员，双方就农房买卖所签订的买卖合同依法属于无效合同。所以双方就农房买卖的交易是不合法。实务中，可以先由受让方通过合法路径（比如结婚、投靠、迁入集体经济组织全体成员同意等方式）将户籍迁入转出方所在村、组，然后成为同一集体经济组织成员后，再进行农房买卖交易，确保合法有效。
3.对于城市居民购买农村房屋，由于目前国家法律、法规及政策都是禁止的，所以建议城市居民勿采取买卖的方式进行农房交易。实务中，建议可以采取城乡合作建房或联建房的方式进行农房合作利用，借用农户名义，由城市居民出资共同修建或装修装饰农房，然后由城市居民享有一定年限的使用权、经营权；或者直接采取租赁方式，共同盘活利用农户的农房，避免农村宅基地及农房的闲置浪费；另外，还可以利用“三权分置”或“有偿退出”的制度机制，开展农村宅基地使用的盘活利用，搞活农户的农房财产权，共同各取所需，合理利用。

延伸阅读

农村宅基地使用权转让规定是农村土地使用制度改革的重要内容之一，旨在解决农村土地流转中存在的诸多问题，促进农村经济的可持续发展。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定，农村宅基地使用权转让应当遵守以下原则：

1. 农民集体所有和国家所有土地的所有权不发生转移，农村宅基地使用权不得流转；
2. 农村宅基地使用权可以转让，但应当符合法律法规的规定，不得损害农民集体利益；
3. 农村宅基地使用权的转让应当经过村民会议或者村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府备案；
4. 农村宅基地使用权的转让所得收益应当用于农村建设，不能挪作他用。

此外，根据《农村土地流转管理办法》的规定，农村土地流转应当遵循“依法、自愿、有偿、规范”的原则，维护农民合法权益，加快农业现代化步伐。

总之，农村宅基地使用权转让规定是为了规范农村土地流转行为，保护农民合法权益，促进农村经济可持续发展而制定的，对于农村土地流转的发展具有重要的指导意义。

法律依据

不动产登记暂行条例：第一章总则第四条国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
不动产登记暂行条例：第二章不动产登记簿第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。
不动产登记暂行条例：第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

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