商品房销售合同违约金上限是多少?-法律问答|晖律网

商品房销售合同违约金上限是多少?

回答于2024-04-27 阅读（252）

律师回答

摘要：商品房销售合同违约金上限：《民法典》第585条规定，违约金应根据违约情况支付，过高可减少，过低可增加。《最高法院解释》第16条规定，以违约金造成的损失30%为减少基础，实际违约金需根据个案约定调整。原因是保护合同自由原则和违约金的惩罚性质，有效制裁违约行为，保护非违约方利益。因此，在争议违约金过高时，应根据损失30%为基准下调约定的违约金。

商品房销售合同违约金上限
《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约后，还当履行债务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
由此可知，该条法律只是规定调整违约金幅度，并没有明确规定违约金的上限。但是它首先前提是已经认定违约金过高，需要用此条来调低，最终的实际违约金随个案的约定有不同计算结果。这样做的原因有以下几点：
1.我国《民法典》允许合同当事人事先对违约的赔偿损失的计算方法予以约定，或者直接约定违约方付给非违约方一定数额的金钱，体现了合同自由的原则。如果该《解释》固定了违约金的计算金额，便是与上位法相抵触。
2.我国立法和司法实践中的违约金适时具有惩罚性或补偿性，在商品房销售合同中的违约金的定位应与《消费者权益保护法》类似，均属于惩罚性的违约金。此时如果只能按上限为高于实际损失的30%计算，显然只有补偿性质，不能体现惩罚性，从而抹杀了该类违约金所应有的特点，而不能有效地制裁违约行为，充分保护非违约方的利益。
因此，适用《解释》第16条时，应当从调整违约金的角度切入，在双方对约定违约金过高争议的时候，应就其造成的损失30%为减少基础，随个案差别下调已约定的违约金。

延伸阅读

结语：根据《民法典》第585条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，对于约定的违约金过高或过低的情况，可以根据实际情况进行适当调整。在调整违约金时，应以造成的损失30%为基准，并根据具体案件的差异进行相应的调整。这样的调整既能保护合同自由原则，又能维护违约行为的惩罚性和补偿性，有效保护合同当事人的利益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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