1营改增后被拆迁企业取得拆迁补偿如何开票
营改增后被拆迁企业取得拆迁补偿如何开票?以下是有关营改增后被拆迁企业取得拆迁补偿如何开票等等的介绍,欢迎参阅。
近年来,大规模的房地产开发行为,带来大规模的拆迁,拆迁企业对外支付拆迁补偿款,但是拆迁企业与被拆迁企业签订拆迁补偿协议,对于协议中约定拆迁补偿费、停业补偿、搬家费用以什么作为税前扣除凭证?拆迁企业应如何开具发票呢?对于拆迁企业和被拆迁企业都是个大问题,那么拆迁企业是以什么作为税前扣除凭证,被拆迁企业收款后如何开具发票呢?在营改增后是否发生了变化,下面对营改增后拆迁企业如何开具发票和被拆迁企业以什么作为税前扣除凭证进行分析。
一、被拆迁企业取得的拆迁补偿费,包括:土地补偿和房屋补偿,属于增值税征税范围,依据《发票
管理
办法》属于开具发票范围。拆迁企业应以发票作为税前扣除凭证。具体说明如下:
拆迁企业将被拆迁企业的房屋拆除后,拆迁企业支付的拆迁补偿费分为两部分:
二是房屋补偿。拆迁企业拆除房屋支付给被拆迁企业的房屋补偿款,符合符合财税件1第十四条规定的视同销售建筑物,即:被拆迁企业相当于将房屋的所有权转让给拆迁企业,符合“销售不动产”增值税应税行为。
被拆迁企业转让土地、旧房给拆迁企业,并取得拆迁企业的货币拆迁补偿款,属于财税件1第十一条规定的有偿转让无形资产和有偿转让不动产所有权的行为,因此,被拆迁企业取得拆迁企业支付的拆迁补偿款,属于增值税应税行为,属于对外发生经营业务收取款项,应向拆迁企业开具发票。
二、被拆迁企业取得的停业补偿、搬家费用,不属于增值税征税范围,依据发票管理办法不属于开具发票范围。拆迁企业应以拆迁协议、收款凭证作为税前扣除凭证。具体说明如下:
(一)根据《增值税暂行条例》和财税规定,被拆迁企业在未销售货物或者提供加工、修理修配劳务、提供应税行为的情况下,收取的停业补偿(停业损失)、搬家费用,不属于增值税的征税范围,不缴纳增值税,所以不应开具发票。
(二)根据《发票管理办法》规定,在没有发生购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的情况下,不属于企业的生产经营活动,不属于开具发票的范围。被拆迁企业取得的停业补偿、搬家费用,不属于生产经营活动,所以也不属于开具发票的范围。
根据《企业所得税法》,因为被拆迁企业取得的停业补偿、搬家费用不属于生产经营活动,不属于开具发票的范围,被拆迁企业支付拆迁款当年实际支付的停业补偿、搬家费用,应以拆迁协议、收款凭证作为税前扣除凭证。
2拆迁补偿款的税务 会计 处理
提问:
有一个还建客户,我们公司需要还建他的住房面积65平方。在我们建好房屋后,他选择了120平方面积的住房,每平方单位成本2300元,每平方销售价格为2500元,他需要补交的款项为(120-65)*2500=137500元,同时也收到这笔款项,我们按65平方*2300+137500=287000元给他开具不动产的销售发票。请问会计分录处理问题:
收到的款项 借:银行存款 137500
贷:主营收入 137500
那开票的287000-137500=149500元,这个怎样做会计凭证纳入收入核算呢?
解答:
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目的拆迁补偿费。根据你公司的情况,用自建房抵补拆迁户要视同销售
借:开发成本—土地征用费及拆迁补偿费 (65+55)*2500
贷:主营业务收入 (65+55)*2500
回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目的拆迁补偿费
借:银行存款 55*2500
贷:开发成本—土地征用费及拆迁补偿费 55*2500
拆迁补偿支出要在要在总可售面积中分摊,由于开发成本的变化,你的每平方单位成本2300元要重新计算,按照新计算的单位成本来结转主营业务成本。
《国家税务总局关于外商投资投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》规定,对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。所以,等面积的补偿按65*重新计算的成本价交税,超出的部分按照55*2500交纳营业税。发票开具的金额是65*重新计算的成本价+55*2500。
3退城进园的搬迁补偿和费用及资产损失的会计处理
【问题】
企业退城进园相关的搬迁补偿和退城进园发生的停产费用及资产损失等如何会计处理?
【答案】
1、需要依据《企业会计准则第16号——政府补助》第三条的规定,将收到的土地补偿区分为与资产相关的政府补助和与资产相关的政府补助。
第三条 政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助,是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助,是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2、然后再依据第《企业会计准则第16号——政府补助》第七条、第八条的规定进行账务处理。
第七条 与资产相关的政府补助,应当确认为递延收益,并在相关资产使用寿命内平均分配,计入当期损益。但是,按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。
第八条 与收益相关的政府补助,应当分别下列情况处理:(一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,并在确认相关费用的期间,计入当期损益。
(二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,直接计入当期损益。
3、同时应参考企业会计准则解释第3号相关规定:企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁,收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款,应作为专项应付款处理。其中,属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的,应自专项应付款转入递延收益,并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的,应当作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿款,应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。
4拆迁补偿费入账票据问题
(1)税法规定只对“转让无形资产——土地使用权”收入征税
1《营业税暂行条例》第一条规定:转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。
2“转让土地使用权,是指土地使用者转让土地使用权的行为”
(2)拆迁补偿收入不属于“转让无形资产——土地使用权拆迁补偿收入是指:”集体土地被国家征收“、”归还国有土地使用权“取得的收入。
(3)拆迁补偿收入不属于营业税征税范围。
1《营业税税目注释》规定:土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。
2《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》:纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。
3《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》:关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件,以及土地管理部门报经县以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。
4根据以上规定,只要有国家批准的征收、归还文件,就是征收、归还。所取得的收入就是拆迁补偿收入。拆迁补偿收入,不属于税法规定的转让土地使用权收入,是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地着物的补偿,国家与单位同占有土地的单位和个人之间没有发生交易行为,因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入,不征收营业税。
(4)不应税收入不需要***《征管法》第二十一条规定:单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中,应当按照规定开具、使用、取得发票。
根据以上规定,拆迁补偿费不需要开具发票。
(5)“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入,不需要***,原土地使用者,无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。超过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。
房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等,应以:拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据,以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可,以便核实;除此之外,支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。有些地方规定,支付的拆迁补偿费须取得地税部门开具的免税专用收据。
