法律分析:《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定,契税的计税依据为:
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定,条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
此外,《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)关于计税价格问题规定,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第一项及《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条的规定,土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格,即土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费,属于成交价格的组成部分,不应从中剔除,纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。
根据上述规定,企业购得土地使用权缴纳契税,应按实际成交价款作为计税依据,如价格偏低且无正当理由,才由征收机关参照市场价格核定。纳税人通过我国司法部门裁决、政府部门出让以及合法的拍卖企业拍卖等方式取得土地使用权,且成交价款也是按规定的程序、方法作价,其成交价款合理合法,即使与征收机关确定的评估价相比偏低,也是有非常充分的正当理由,只需按成交价款缴纳契税,无需按评估价核定征税。
那么,房地产企业受让土地使用权后,发生的拆迁补偿费用是否需要缴纳契税呢?依据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)关于“明确国有土地使用权出让收入范围”的规定,国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。土地价款的具体范围包括:以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款,以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。