房屋买卖无效的情况包括哪些？-法律问答|晖律网

房屋买卖无效的情况包括哪些？

回答于2024-05-03 阅读（598）

律师回答

摘要：房屋买卖是指房屋的所有权人将其房屋所有权转让给购买者，并需签订房屋买卖合同，到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。在房屋买卖过程中，必须遵守相关法律法规，否则合同将无效。其中包括：一、房地产分离出卖，合同无效；二、产权未登记过户，合同无效；三、未征得共有人同意买卖房地产，合同无效；四、侵犯优先购买权，合同无效；五、价格有欺诈行为，合同无效；六、非法转让，合同无效。

房屋买卖是指房屋的所有权人将其房屋所有权转让给房屋的购买者，购买者需支付相应的价款。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
一、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让。
二、产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。
三、未征得共有人同意买卖房地产，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的买卖行为也无效。
四、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
五、价格有欺诈行为，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经市房地产交易管理所同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
六、非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、依法收回土地使用权的;
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5、权属有争议的;
6、未依法登记领取权属证书的;
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

延伸阅读

房屋买卖合同无效的原因有很多,以下是一些可能的情况:

1. 合同内容违反法律、行政法规的强制性规定,比如土地使用权合同中规定的房屋用途超出了法律规定范围。

2. 合同主体不具有相应的民事权利能力和民事行为能力,比如未成年人或者精神病人在没有法定代理人或者监护人授权的情况下签订的房屋买卖合同。

3. 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同,比如房屋买卖合同中双方当事人恶意串通,损害了国家、集体或者第三人的利益。

4. 以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,比如房屋买卖合同中一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,迫使对方做出违背真实意思的合同。

5. 损害社会公共利益的合同,比如房屋买卖合同中双方当事人恶意串通,损害了社会公共利益。

以上是房屋买卖合同可能无效的原因,因此在签订房屋买卖合同时,双方当事人应当仔细阅读并理解相关法律规定,避免违反法律规定导致合同无效。

结语：房屋买卖是房屋所有权人将其房屋所有权转让给购买者，购买者需支付相应的价款的民事法律行为。为了确保房屋买卖关系的合法有效，买卖双方必须签订房屋买卖合同，并由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。此外，根据法律规定，房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。同时，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。在房屋买卖过程中，价格有欺诈行为也会导致合同无效。买卖共有房屋时，须征得共有人同意。此外，根据法律规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，买卖行为也无效。最后，买卖房地产时，若侵犯优先购买权或价格有欺诈行为，合同也会无效。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第五节中介服务机构第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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