商品房预售资金监管账户被司法冻结或扣划后，开发商不去积极应对，可能保证不了建设工程的正常开展，资金链有断裂风险，甚至可能造成烂尾楼;承包方不去积极应对，可能不能够及时获得工程进度款，导致下游付款压力，从而导致项目停滞;住房和城乡建设主管部门不去积极应对，可能会因为农民工不能及时获得工资造成信访维稳压力或者更严重的烂尾楼追责。当然，开发商如果资金充足，以上都可以不予考虑。
      那么资金不充足时，商品房预售资金监管账户被司法冻结或扣划后，开发商、承包方及政府相关部门应如何应对呢?
一、商品房预售资金监管
      商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
      预售资金一般是指预售人依法将其开发建设的商品房进行预售，由预购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款项，含定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等。
      预售资金监管期限一般自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目取得竣工综合验收备案文件终止。
      以《山东省商品房预售资金监管办法》为例，商品房预售资金监管按照工程建设进度分为 4 个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。监管资金留存比例则依据这四个节点进行划分，前三个节点的比例依次为 60%-70%、30%-35%、15%-18%，当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。
二、法规分析
      司法实践中，预售资金监管账户经常被作为开发商的财产被采取保全措施或被执行，且基于 Alpha 大数据系统的可视化分析，对该冻结账户行为提起的执行异议之诉的裁判结果 67.5%都是驳回申请，这对开发商的资金周转造成了一定的困难。
      在此背景下，2024 年 1 月 11 日，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(以下简称《通知》)之后，则进一步明确了住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，规范了人民法院的保全、执行行为。
      该《通知》的主要内容一共有五条，既延续了此前法律法规、国务院及住建部要求，又肯定了以往司法实践中的主流观点，同时又对相关部门职责和法院的保全、执行行为有了进一步的明确。重点分析如下:
      1、明确了人民法院可以对预售资金监管账户采取保全、执行措施，但应强化善意文明执行理念，坚持比例原则。如(2024)鲁 14 执异 2 号执行裁定书中，法院认为“对预售资金监管账户采取保全、执行措施要强化善意文明执行理念，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项，导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益。”
      2、在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施，除当事人申请执行特种债务(工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或购房人因购房合同解除申请退还购房款)之外。
      3、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。
      4、预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业可以直接向人民法院申请解除冻结并提供担保，人民法院应当审查处理。
      5、明确了相关部门职责和法院的保全、执行行为。
      (1)人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。
      (2)商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，当事人申请执行特种债务，人民法院可以采取扣划措施。
      (3)商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，开发商、工程建设相关方及购房者满足一定条件可以请求使用被冻结财产，只需要经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。此处强调了住房和城乡建设主管部门的审核职能，与以往不同的是，明确了不再需要人民法院同意。
      (4)开设监管账户的商业银行，应按照合同约定、人民法院和政府相关部门的指令办事。
      (5)住房和城乡建设主管部门未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。
      (6)开设监管账户的商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。
      (7)人民法院存在枉法裁判执行、违法查封随 意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。
三、“解冻”措施及实践
      (一)提出异议的法律依据
      1、《民事诉讼法》第 232 条:当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
      2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 6 条:当事人、利害关系人依照《民事诉讼法》第二百二十五条(新《民事诉讼法》第 232 条)规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
      案外人依照《民事诉讼法》第二百二十七条(新《民事诉讼法》第 234 条)规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
      (二)具体措施
      商品房预售资金监管账户被司法冻结或扣划后，各相关方提出异议的时间应当在执行程序终结之前提出。针对不同的异议人分别分析如下:
      1、开发商的应对措施:
      开发商在应对之前，首先要掌握自己的资金监管账户的额度及留存比例情况，其次对工程建设进展情况进行证据收集与固定。工程建设进展情况直接影响资金监管账户内留存比例金额的数值。
      (1)对于人民法院冻结资金监管账户的额度(或相应留存比例)以内的金额，开发商想要使用此部分资金可以向项目所在地住房和城乡建设主管部门申请，只要是满足条件的资金的使用额度并经过审核同意后即可，但并不能解除冻结其他财产。
      除此之外，还可以采取保函置换、第三人担保等措施，向人民法院申请后，就可以解除账户冻结。如(2024)鲁 14 执异 2 号执行裁定书中，法院认为“异议人被冻结的账户经查实确为商品房预售资金监管账户，且第三人德州晨鹏商贸有限公司自愿提供等值的有效资产作为执行保证，不会损害原案申请人的应有权益......异议人的异议请求成立。”
      (2)对于人民法院扣划资金监管账户的额度(或相应留存比例)以内的金额，开发商可以及时提起执行异议，扣划的资金往往会被返还(扣划特种债务除外)。如(2024)鲁 0104 执异 34 号执行裁定书中，法院认为“应审慎冻结商品房预售资金监管账户内资金，不得因除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权之外的案件进行扣划。”
      (3)对于人民法院冻结或扣划资金监管账户的额度(或相应留存比例)以外的金额，暂时没有更好的法律救济途径，唯有诚信应对。
      2、承包商的应对措施:
      承包商应做好工程建设施工进度证据方面的收集与固定，可以配合开发商，也可以直接向项目所在地住房和城乡建设主管部门请求支付项目进度款。
      如果开发商违约，承包商可以向人民法院提起诉讼，请求人民法院对该监管账户进行保全，申请执行特种债务，人民法院可以采取扣划措施。
      3、政府相关部门的应对措施:
      以往政府相关部门在收到监管的商品房预售资金账户被冻结或扣划后，出于保证项目正常进展或规避自身责任角度考虑，一般会给人民法院发送关于资金监管账户情况的函件或通知。
      2024 年 1 月 11 日《通知》下发后，住房和城乡建设主管部门对于人民法院冻结的该账户被赋予了审核权，审核同意即可指令商业银行付款(商业银行付款后及时通知人民法院)，但是权责相对等，此时审核更应审慎，要尽到监督审查义务，否则可能会被追责。
四、结语:
      可以预见的是，商品房预售资金监管账户作为开发商的财产被采取保全措施或被执行会成为常态化，甚至是首要目标，具有非常强的实用性。各相关方尤其是开发商在提出异议前应收集并固定好充分的证据，对申请执行人可能提出的主张要有充分的研判，才能更好地应对此类问题。