商品房预售许可证有什么用?-法律问答|晖律网

商品房预售许可证有什么用?

回答于2024-04-19 阅读（2092）

律师回答

摘要：本文介绍了商品房预售许可证的相关知识。商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门批准房地产开发企业销售商品房的文件，其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。商品房预售许可证与商品房销售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房销售许可证的取得必须符合下列条件：1、开发企业具有企业法人营业执照

商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门批准房地产开发企业销售商品房的文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
二、相关法律规定
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。
商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
三、核发程序
1、行政许可的依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条
2、行政许可的条件
符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
四、申请材料目录
1、商品房预售许可申[1]请表--主管部门制式表
2、营业执照--需要原件
3、房地产开发企业资质证书--需要原件
4、工程规划许可证--需要原件
5、土地使用权证书--需要原件
6、施工许可证--需要原件
7、建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门
8、商品房预售方案--需要一房一价备案
9、预售款监管协议及专用帐户开户证明
10、土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明
11、施工合同及进度说明
12、土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证
13、预测绘报告
14、业主临时公约
15、前期物业服务合同
16、物业管理用房配置情况说明书
五、行政许可程序
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
六、行政许可时限
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

延伸阅读

商品房预售许可证和商品房销售许可证是房地产开发企业取得商品房预售许可和销售许可的两种不同证书。根据《商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售许可和销售许可的发放条件、程序和效力存在差异。

商品房预售许可证是指房地产开发企业向房地产管理部门申请，在符合法定条件下，取得的一种临时许可，允许其预售商品房。商品房预售许可证的发放，需要满足一定的条件，如资金投入、工程建设进度等，并经过房地产管理部门的审核。商品房预售许可证的效力，仅限于商品房预售期间，预售商品房的价格、数量、时间等应当与预售许可证载明的内容相符。

商品房销售许可证是指房地产开发企业向房地产管理部门申请，在符合法定条件下，取得的一种永久性许可，允许其销售商品房。商品房销售许可证的发放，需要满足一定的条件，如资金投入、工程建设进度等，并经过房地产管理部门的审核。商品房销售许可证的效力，涵盖商品房销售的整个过程，包括商品房的交付、质量保证等。

因此，商品房预售许可证和商品房销售许可证在许可条件、程序和效力等方面存在明显的区别。商品房预售许可主要适用于商品房预售期间，而商品房销售许可主要适用于商品房销售期间。

结语：商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门批准房地产开发企业销售商品房的文件，其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来。商品房销售许可证的取得必须符合下列条件：1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;4、已通过竣工验收;5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;6、物业管理方案已落实。已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

法律依据

商品房销售管理办法：第二章销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
商品房销售管理办法：第六章法律责任第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
商品房销售管理办法：第七章附则第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

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