商铺转手回报率怎么计算？-法律问答|晖律网

商铺转手回报率怎么计算？

回答于2024-05-03 阅读（998）

律师回答

摘要：本文介绍了四种商铺转手投资分析方法，包括商铺转手回报率、租金回报率、内部收益率法和商铺转手程序。这些方法各有优缺点，不能作为投资分析的全面依据。在商铺转手过程中，还需要考虑其他因素，如租赁协议、转让价格、店铺租金、经营设备、装修等。

商铺转手回报率的计算方法是：（月租金减去物业管理费）乘以12，再除以房屋购买总价。这个方法得出的比值越大，就越表明这个投资是值得的。
考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
二、租金回报率法
计算公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
这种算法充分考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法范围广，可估算资金回收期长短。未考虑前期其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
三、内部收益率法
计算公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
四、商铺转手程序
1、确定转让人的身份，看他是否有与房东的租赁协议，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者）因为一般情况下转让之前，转让人都会要求在签定协议之前要交付一定数额的定金，如果这里不注意很容易被骗。
2、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。
3、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。
4、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。
5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。
6、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。
8、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。
9、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉店铺转让。

延伸阅读

商铺转手回报率是一个重要的指标，用于衡量投资者在商铺转手时的收益。在计算商铺转手回报率时，需要考虑多个因素，包括购买价格、出售价格、运营成本、租赁收益和税费等。

根据相关法律规定，投资者需要按照合同约定支付土地使用权出让金、拆迁补偿款及税费等费用。此外，投资者还需要承担商铺的运营成本，包括电费、水费、物业管理费等。

因此，在计算商铺转手回报率时，需要将购买价格、出售价格、运营成本和税费等因素考虑在内，以得出投资者在商铺转手时的实际收益。同时，投资者还需要关注商铺的市场状况，以确保商铺的价值得到充分体现。

总之，商铺转手回报率的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。投资者在计算商铺转手回报率时，应当根据实际情况进行合理的分析和判断，以确保自身的利益得到充分保障。

结语：商铺转手回报率的计算方法有两种，分别是租金回报率法和内部收益率法。租金回报率法简单易行，但不够全面；内部收益率法更为精确，但较为复杂。在选择商铺转手时，投资者应充分考虑租金、房价及两种因素的相对关系，以选择合适的投资方式。同时，投资者还需了解商铺转手的程序，确保交易合法有效。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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