一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。因此,中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是,他们是否已按照合同约定提供了居间服务。中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及他们是否积极履行了居间义务是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。
二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。
三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。
审判实践中，最高人民法院发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。
怎样认定二手房买卖“跳单”的行为
律师回答
摘要：本文介绍了如何判断中介是否积极履行居间服务、委托人是否利用中介服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,因此中介能否要求对方支付“跳单”违约金的前提是是否已按照合同约定提供了居间服务。委托人是否利用了中介提供的居间服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为是判断他们是否已按照合同约定提供居间服务的关键。
延伸阅读
二手房买卖中,“跳单”行为比较普遍,但这种行为并不合法。二手房买卖合同是具有法律效力的民事法律关系,双方当事人应当遵循诚实信用原则,遵守法律法规。如果其中一方故意违反诚实信用原则,违背法律法规,损害对方的合法权益,那么这种行为就是“跳单”。
判断二手房买卖是否“跳单”的三个核心要素包括:
1. 当事人是否真实意思表示。即双方当事人是否真实地表示愿意进行二手房买卖交易,并且对交易标的、价格等事项达成一致意见。
2. 交易标的是否合法。即二手房的交易标的是否符合法律法规的规定,并且不侵犯他人的合法权益。
3. 合同是否履行。即双方当事人是否按照合同的约定履行自己的义务,并且合同是否得到有效履行。
如果以上三个核心要素都没有得到满足,那么这种二手房买卖行为就是“跳单”。如果其中任何一个核心要素得到满足,那么这种行为就是合法的,双方当事人应当依法履行合同。
判断二手房买卖是否“跳单”的三个核心要素包括:
1. 当事人是否真实意思表示。即双方当事人是否真实地表示愿意进行二手房买卖交易,并且对交易标的、价格等事项达成一致意见。
2. 交易标的是否合法。即二手房的交易标的是否符合法律法规的规定,并且不侵犯他人的合法权益。
3. 合同是否履行。即双方当事人是否按照合同的约定履行自己的义务,并且合同是否得到有效履行。
如果以上三个核心要素都没有得到满足,那么这种二手房买卖行为就是“跳单”。如果其中任何一个核心要素得到满足,那么这种行为就是合法的,双方当事人应当依法履行合同。
结语：中介服务是居间人的主要职责,但中介能否要求对方支付“跳单”违约金需要满足一定的条件。委托人是否利用中介提供的居间服务成交也是判断“跳单”的关键。委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为也会影响“跳单”的认定。在审判实践中,有些案例确认买方不得“跳单”违约,但同一房源信息经多个中介公司发布,买方有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易,此行为不属于“跳单”违约。因此,判断中介是否积极履行居间服务以及委托人是否利用中介提供的居间服务成交是判断“跳单”的关键。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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