怎样认定二手房买卖跳单-法律问答|晖律网

怎样认定二手房买卖跳单

回答于2024-04-11 阅读（2923）

律师回答

摘要：本文主要探讨了房地产中介公司中租赁单跳单现象以及如何有效杜绝该行为。跳单是指买卖一方或双方在通过中介机构进行房屋买卖过程中，跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。中介起诉委托人跳单承担违约责任的情况较为常见。因此,中介公司应完善服务,提高经纪人的综合素质,取得客户的认可,在服务中贯彻和客户交朋友的理念,提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。

一、如何判断二手房的买卖是否涉及“跳单”行为？
在房屋买卖过程中，卖方和买方通常需要通过中介机构进行交易。而跳单是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。法官表示，中介起诉委托人跳单承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。
二、主要综合考虑以下三个方面
1、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张跳单违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。
2、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否跳单的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介放盘场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。
3、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。是否为交易付出了合理的对价是认定构成跳单违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成跳单违约。
审判实践中，最高人民法院发布的指导案例1号上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷一案确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得跳单违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于跳单违约。第一，在在目前市场规范还未完善的前提下，对于各个中介公司而言，应不断完善服务，提高经纪人的综合素质，取得客户的认可，在服务中贯彻和客户交朋友的理念，提供最真诚的服务来阻止跳单事件的发生。
三、房产中介如何防范客户跳单
在房地产中介公司，因为租赁合同的技术性相对较小，故租赁单跳单现象较严重。为防止跳单、有效杜绝客户恶意拖欠佣金，我们建议中介公司在跟进租赁单时注意以下事项：
1、客户看房前，一定要签署《居间服务确认书》等看房确认书。看房确认书中租赁物业应该写清楚，最好与房地产权证一致。如仅写某某大厦、或8楼C、D物业写成8楼D、E物业均不可。
2、在条件允许的情况下，客户看房时或看房后，应及时让业主签署《客户确认书》，写明客户姓名或名称，以确认中介公司带客户看过房。
3、要求客户签名要清楚，并留下身份证复印件或填上身份证号。签名不能潦草，不能签简称、别名，不能签所谓艺术体，总之签名应该易于辩认，且与其身份证一致。
4、如果客户是公司，尽量要盖公司公章，如无法盖公章，则要公司法定代表人签名。如果盖的不是公章，只是公司业务章、合同专用章、行政专用章等，则同时也要公司代表人在协议上签名，因为业务章，专用章有可能没有在公安局备案，如客户否认则不具有法律效力。
5、向客户索要名片，以避免对方写假名字、或虚报假公司名。
6、签署《居间服务协议》《客户确认书》时，如对方不主动索取，尽量不给对方客户联。以避免物业、租赁面积或客户名称写错或漏写时，方便中介公司修改完善。但应秉着诚信原则，绝不可以在未带其看楼时凭空捏造。
7、促成交易后一定要签三方合同。这是重中之重，因为只有租赁双方及中介公司三方签署的房屋租赁合同才能充分证明系中介公司促成租赁双方成交该物业。
8、最好复印租赁双方签署的正式租赁合同留底。一般情况下三方租赁合同中并不以租赁双方签署正式租赁合同为收佣条件，但也有的租赁合同版本注明或者租赁双方注明要求租赁双方在签署正式租赁合同时支付佣金，故此时中介公司还需证明双方签署了正式租赁合同。
9、租赁双方跳单，且只签署中介公司的看房确认书时，及时给客户或客户公司法定代表人录音。录音中应说清物业名称、租赁双方名称、佣金数额等，以证明中介公司促成租赁合同成立。

延伸阅读

二手房买卖中,“跳单”行为是指买方和卖方在房屋交易过程中故意避开中介机构,直接进行交易,从而规避中介费的行为。为了认定二手房买卖是否涉及“跳单”行为,可以参考以下几点:

1. 交易价格是否与市场价格相符。如果交易价格明显低于或高于市场价格,则可能存在规避中介费的动机。

2. 交易过程是否顺利。如果买方和卖方在交易过程中没有遇到任何困难,例如没有纠纷或违规行为,那么可能存在故意避开中介机构的情况。

3. 中介费用是否由买方或卖方支付。如果中介费用由买方或卖方支付,那么可能存在规避中介费的动机。

4. 双方是否有恶意协商。如果买方和卖方在交易过程中存在恶意协商,例如通过协商降低房价或减少中介费用等手段,那么也可能涉及“跳单”行为。

如果二手房买卖中存在上述行为之一,那么就可能涉及“跳单”行为。如果买方和卖方想要避免“跳单”行为,建议通过合法途径进行房屋交易,不要避开中介机构,并遵守相关法律法规。

结语：二手房买卖中,如何判断是否存在跳单行为是一个重要问题。中介作为居间人,主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。中介能否主张跳单违约的前提是是否已签订居间合同,中介是否提供了房源信息、实地查看房屋等媒介服务,以及中介是否积极履行居间义务。如果委托人利用了中介提供的居间服务成交,且中介已积极履行居间义务,那么就说明没有跳单行为。为了防范客户跳单,房产中介应该在跟进租赁单时注意一些事项,例如要求客户签署看房确认书、及时让业主签署客户确认书、要求客户签名清晰、盖章清晰等。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问怎样认定二手房买卖“跳单”的行为

答

本文介绍了如何判断中介是否积极履行居间服务、委托人是否利用中介服务成交、委托人是否存在逃避支付中介费的故意行为。中介作为居间人的主要职责是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,因此中介能否要求对方支付“跳单”违约金的...查看全文

问怎样认定二手房买卖已交付？

答

在实际操作中,房屋交付使用可以通过领钥匙等方式视为一种交付方式。当事人可以在特定约定下采用口头或书面方式。房屋买卖合同应当订立并明确双方及房屋的基本信息。此外,当事人可以在合同中约定房屋交付使用的时间、方式以及相关责任。房屋契税的...查看全文

问二手房买卖怎么认定交付

答

在实践中，领钥匙等方式可以视作对房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。依据我国相关法律的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买...查看全文

问在二手房买卖过程中的“霸王条款”与“跳单”行为该如何认定

答

案情：2009年11月3日,甲中介公司带张某看了北京市丰台区一处房屋，张某在甲中介公司提供的《居间服务确认书（带看房屋协议）》上签字。约定甲公司在带张某看房后，张某在6个月内不得越过居间人与当次带看房屋的业主、关联人以...查看全文

问二手房是怎样认定买房屋卖合同无效的

答

法律解析： 1、非房屋产权人出卖他人房屋的。 2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的。 3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。 4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。【法律依据】: 《中华人民共和国民法典》...查看全文

问二手房是怎样认定买房屋卖合同无效的？

答

律师分析： 1、非房屋产权人出卖他人房屋的。 2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的。 3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。 4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。【法律依据】：《中华人民共和国民法典》...查看全文

问二手房是怎样认定买房屋卖协议无效的？

答

律师解答： 1、非房屋产权人出卖他人房屋的。 2、出卖共有房屋未经其他共有人同意的。 3、因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的。 4、已经设定抵押，未经抵押权人同意转让的房屋。【法律依据】：《中华人民共和国民法典》...查看全文

问二手房买卖怎样审查

答

二手房买卖审查包括以下八个方面：搜房、权属、主体资格、共有财产、权利限制、他项权利、优先购买权和禁止买卖情形。...查看全文

问二手房买卖合同中如何规定跳楼责任？

答

满足产权证无抵押、无拖欠费用、无特殊限制、符合规定条件的房屋可上市交易，经济适用房满五年可按市场价格出售，不满五年只能按购买时单价出售给符合条件的家庭或政府部门，不可上市交易的情况包括户籍冻结地区、产权共有且一方不同意出售、未经抵...查看全文

问二手房买卖中要怎样约定定金

答

定金是二手房买卖当事人为确保租赁合同的履行，而在租赁合同成立之前交付相对方一定的价款以保证租赁合同能够正常履行。定金应由当事人以书面形式约定，在交付定金价款后定金合同成立，且双方约定的定金不得超过主合同标准额的20%。...查看全文

问二手房买卖中要怎样约定定金

答

法律分析：二手房买卖中要怎样约定定金一般由房屋买卖双方当事人根据自己的意愿协商来确定，依据新民法典规定不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持。法律依据：《中华人民共和国民法典...查看全文

问二手房买卖中要怎样约定定金

答

法律分析：二手房买卖中，定金的约定一般由房屋买卖双方当事人根据自己的意愿协商来确定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持。法律依据：《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违...查看全文

问二手房买卖手续是怎样的?

答

1、买卖双方(卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到)持买卖协议、双方《身份证》(卖方夫妻双方都要，还要户口本)、原《房屋所有权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续;并申报交易价格;2、房地产交易管理部门根据需要...查看全文

问二手房买卖手续怎样处理

答

二手房买卖手续的处理为：到市房产交易中心评估价值；办理贷款申请，把首付款存入房产局指定帐户中；等待贷款审批，买方和银行签定贷款合同；办理担保手续，银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户；到房产局办理产权交易手续，购房人领产权证...查看全文

问二手房买卖如何认定交付

答

法律分析:二手房买卖一般以书面交房通知的交付使用之日认定交付，或以递交钥匙之日认定交付。买卖双方应当在合同约定的时间范围内交房收房，合同没有明确约定或约定不明确的可由双方协商决定。法律依据:_x000D_ ...查看全文

问二手房跳楼买卖是否受法律监管？

答

二手房上市交易条件解析：符合产权证未抵押、无拖欠费用、无特殊限制、符合地局规定、低于房改政策价可上市；经适房满五年可按市场价出售，需补交综合地价款；不可上市交易的情况包括：户籍冻结地区、产权共有不同意出售、低押未经书面同意转让、擅...查看全文

问二手房房屋买卖怎样交税

答

1、契税:一般收取的标准为房款的1.5%(据相关规定,面积在144平米以上的被称之为“豪宅”,契税需要缴纳3%,即俗称的豪宅税)2、土地出让金:一般收取的标准为成本价的1.5%×建筑面积,住房面积是140以上需要3%(...查看全文

问二手房买卖税费怎样交

答

二手房买卖需缴纳契税、交易服务费、交易印花税、产权转移登记费、房屋买卖手续费。契税按面积分级缴纳，交易服务费以建筑面积乘以3元计算，交易印花税为成交总价的0.05%，产权转移登记费每增加1人加10元，房屋买卖手续费按房屋面积分级计...查看全文

问二手房买卖税费怎样交

答

法律分析：1、“按相关规定，出售满五年且是一套住宅的，免征个人所得税，但如果不是一套住宅要强征，其中，普通住宅按房子成交价的1%征收，非普通住宅征收1.5%。另外，未满五年的，不管是否一套住宅都要强征，普通住宅按房产成交价的1%征...查看全文

问杭州二手房买卖是怎样？

答

杭州二手房买卖流程如下：1、实地看房。找合适的房源，并实地看房，了解房源详细情况，考察房源的真实性和卖方的合法证件；2、签订合同并缴纳定金。买家与卖家签订二手房交易合同，并缴定金；3、办理贷款手...查看全文