已经签订购房合同，房管局也备过案，但是房子还没有交付，房产证还没有办下来，这个时候买房人想退房，可以先找开发商协商。
如果双方能够协商一致退房的，签订退房协议。其中退房协议除了是确认退房外，还要对违约责任的划分、双方的责任和义务等详细说明。
如果双方不能协商一致，并且买房人执意要退房的，可以正式书面通知开发商要求解除合同，通知到对方，合同就已经解除了。开发商有异议的可向法院起诉或仲裁机构申请仲裁。
合同解除后，双方还需要到房管局注销备案。
签完购房合同后想换房子怎么办
律师回答
摘要：购房合同已签订，但房子未交付，买房人想退房。可先与开发商协商退房，签订退房协议明确违约责任和双方义务。如无协商一致，买房人可书面通知解除合同，开发商可起诉或申请仲裁。解除合同后需注销备案。
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购房合同已签订，如何处理换房需求？
购房合同已签订后，如果您有换房需求，可以考虑以下几种处理方式。首先，与卖方进行沟通，说明您的情况，并请求协商解决方案。其次，查看购房合同中的解约条款，了解解约的条件和费用，并与卖方商议解约事宜。如果解约不可行或费用过高，您可以考虑将房屋转让给他人或出租，以获取一部分回报。另外，您还可以寻求法律咨询，了解法律规定和权益保护，以便在处理换房需求时做出明智的决策。最重要的是，与相关专业人士和律师进行详细咨询，以确保您的权益得到合理保护。
购房合同已签订后，如果您有换房需求，可以考虑以下几种处理方式。首先，与卖方进行沟通，说明您的情况，并请求协商解决方案。其次，查看购房合同中的解约条款，了解解约的条件和费用，并与卖方商议解约事宜。如果解约不可行或费用过高，您可以考虑将房屋转让给他人或出租，以获取一部分回报。另外，您还可以寻求法律咨询，了解法律规定和权益保护，以便在处理换房需求时做出明智的决策。最重要的是，与相关专业人士和律师进行详细咨询，以确保您的权益得到合理保护。
结语：购房合同已签订备案，但房产证未办下，买房人欲退房。可先与开发商协商，若达成一致，签订退房协议，明确违约责任及双方义务。若无法协商，买房人可书面通知解除合同，合同即解除。开发商异议可诉诸法院或仲裁机构。解除合同后，需到房管局注销备案。在处理换房需求时，建议与专业人士咨询，确保权益得到保护。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
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