农村宅基地怎么转让合法-法律问答|晖律网

宅基地的转让要合法，必须满足几个基本条件：
第一、每户只能拥有一处宅基地；
第二、如果你自己自愿转出唯一宅基地，将不能再行申请审批宅基地；
第三、转让行为经过村集体经济组织同意；
第四、转让后要到相关部门进行备案；
第五、必须有宅基地的土地文书，以防是耕地私自建房转让。
应该满足宅基地转让的基本条件：转让方和受让方都是本村集体经济组织成员。
最后要知道的就是，双方合意签订宅基地转让协议，但是这个协议可能存在隐患，该协议属于对内有效对外无效，对达成协议的双方有效但是由于未变更宅基地使用权证，转让方仍能以该宅基地抵押或进行其它操作，给受让方造成损失。所以为保证转让人的权益签署协议后，应告知村集体征得同意后由村集体向上级政府通报、批准、下发转让后的宅基地使用权证。宅基地使用权证到手后才算完成农村宅基地的转让。
一、宅基地使用权变更手续
根据我国《土地登记规则》第五十一条农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整后三十日内，持批准文件、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》申请土地用途变更登记。
1、宅基地使用权变更申请登记程序：
取号申请——受理——审核——登簿——交费领证；
2、申请登记提交材料
（1）不动产登记申请表；
（2）申请人身份证明；
（3）不动产权属证书；
（4）权籍调查成果；
（5）权利人的姓名、名称、身份证明类型或号码发生变更的，提交公安、工商等有权机关出具的证明申请主体与登记簿记载的权利人为同一人的材料；
（6）宅基地或房屋的坐落、名称发生变化的，提交公安、地名管理等有权部门出具的证明文件；
（7）宅基地或房屋面积、界址范围变更的，提交宅基地用地及规划批准材料，以及变更后有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件；
（8）同一权利人分割或者合并不动产的，提交规划部门同意分割或合并的批准文件；
（9）共有性质发生变更的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书；
（10）其他相关材料。
3、变更登记审核时间：
10个工作日（不含受理当日、公告日、法定节假日）
宅基地使用权变更不是随随便便就可以办理的，还需要满足一定的条件：
1、宅基地转让人拥有二处以上的宅基地；
2、宅基地转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；
3、宅基地受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；
4、宅基地的转让行为必须征得本村集体经济组织同意。；
二、宅基地买卖的三大原则是什么？
1、农村宅基地买卖需进行权利（使用权）主体变更登记
《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，如果宅基地房屋通过买卖转移宅基地使用权（使用权主体发生变化），应当依照规定进行审查、批准，完成权利主体的变更登记。
需要注意的是宅基地房屋买卖，除了要到房屋管理部门办理产权过户登记手续，还要进行宅基地使用权的主体变更。如果不进行宅基地使用权的变更，房屋根本就没有发生转移。
2、宅基地购买者的资格有限制
宅基地使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但宅基地使用权的购买者（受让主体），有资格限制。
宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，如果转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，将不符合法定的条件。解决方法：转让时，购买者已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则：“一户一宅”
《土地管理法》明确规定，宅基地遵守“一户一宅”的标准。双方进行宅基地买卖是，应该满足这个标准的限制。
如果宅基地数量超标，以后进行分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，超过部分需归还集体经济组织。

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