物业接收小区注意事项-法律问答|晖律网

如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。
目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。
一、前期物业管理的概念
前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
无论物业管理企业开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。
进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。
（1）具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。
（2）投标竞争、洽谈、签订物业管理合同（协议）。
（3）选派管理人员运作前期物业管理。
二、业主被盗物业有责任吗
业主在物业范围内发生被盗事故，符合一定的条件时，有权要求物业公司承担责任。首先是物业服务合同的约定。依法物业应当与业主签订书面合同，约定提供的服务项目。当合同明确约定了物业对被盗财产赔偿的，物业应当赔偿。生活中因为盗窃行为的隐蔽性、难以查获等特点，物业公司事实上是没有能力做出保证的，所以基本上不存在这样的条款。但可以通过安保条款的约定，例如约定了物业应当对进入小区的人逐个进行登记，核验业主身份，或者约定无死角监控，那么当物业没有做到的时候，就可以要求适当赔偿损失。其次，如果物业服务企业单方面发布了对于安保措施方面的承诺，这些承诺及时没有写进合同，也属于合同的一部分。再次，在司法实践中，法院会根据各个案件的具体情况去判断物业服务企业是否存在管理过错，进而决定是否由物业进行赔偿。例如该物业服务企业的收费水平以及资质等级，收费越高资质等级越高，应该负担的安保义务越重，再例如在连环盗窃的情况下物业企业是否及时采取了更多措施去防范。

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