物业纠纷管辖法律依据-法律问答|晖律网

物业纠纷管辖法律依据

回答于2024-05-02 阅读（2809）

律师回答

摘要：本文介绍了《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定中合同当事人可以选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖的规定，并着重阐述了物业纠纷案件适用专属管辖符合民事管辖基本原则，包括管辖公正原则、两便原则、实际控制原则、管辖确定原则、管辖刚性原则以及法律效果和社会效果统一原则。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定,合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。但是,双方当事人必须遵守本法对级别管辖和专属管辖的规定。
因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。行政案件由最初作出行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。
物业纠纷适用专属管辖符合民事管辖基本原则
我国民事诉讼法学界就管辖原则已基本形成较为统一的观点，这就是便于当事人进行诉讼、便于人民法院审理案件和执行裁判、保证案件的公正审判、保证各级法院工作负担的均衡、确定性和灵活性相结合、有利于维护国家主权等。也有学者认为：我国管辖制度的设计应当贯彻公正性管辖、管辖确定性、实际控制、管辖选择权、管辖恒定、管辖刚性等六条原则。用上述主要原则和法律效果与社会效果统一原则考量物业纠纷案件的专属管辖问题，不难得出以下结论：
1.符合管辖公正原则物业纠纷适用专属管辖，有效地克服当事人利用民事诉讼法规定的协议管辖制度逃避物业所在地人民政府职能部门的监督与管理，人民法院以中立立场平等对待当事人，无论从管辖制度设计层面还是从维护当事人合法权益层面，都更体现出公正性。
2.符合两便原则物业所在地的地方人民政府职能部门因其职责所系，对业主大会或者业主委员会以及物业服务企业对业主是否构成侵权具有重要发言权，如果异地法院审理此类纠纷，既不便于业主维护合法权益，又不便于人民政府职能部门行使行政职权，更不便于人民法院协调行政关系、查清案件事实、行使审判职权。
3.符合实际控制原则实际控制原则亦即有效控制原则，是指法院对所管辖的案件要有实际支配力，如果法院对特定案件不能进行公正的审判和有效的执行，就不应对该案件行使管辖权。该原则以实际控制当事人的人身和财产为基本要件，其本质是对物管辖。我国所谓对物管辖本质上与“把物进行拟人化处理或者赋予一定的人格特征，物代替人成为诉讼中的被告”有所不同，根据民事诉讼法的规定，只有自然人、法人或者其他组织可以成为民事诉讼的当事人，实质上还是对人管辖。审判实践证明，只有物业所在地人民法院才能对物业纠纷中当事人的人身和财产进行最有效的控制，以实现最好的诉讼效益。
4.符合管辖确定原则法律的确定性是法律存在的根本价值之一。管辖确定是诉权保障的内在要求，是当事人各方的共同意愿，是法院行使审判权的宪法保障，也是两大法系的共同追求。大陆法系认为，管辖规则必须是明确的和强制的，让当事人知道应当在哪个法院被诉，不应该留给法院自由裁量的余地。物业纠纷案件管辖确定就是用立法的方法，将其管辖法院明确无误地而不是含糊不清地确定下来，使法院对管辖权的判定直接来源于法律的规定而非法院自己的意志，让恶意诉讼当事人没有任何法律漏洞可钻，法律效果不言而喻。
5.符合管辖刚性原则管辖刚性是指管辖规则具有权威性与严肃性，不得任意违反，否则承担裁判无效、承担程序费用等不利的程序后果。在我国民事诉讼法关于管辖权的转移以及最高人民法院的相关司法解释中，违反管辖规定并不必然导致裁判无效，只有在抢先判决和管辖与裁判均错误两种情况下才有可能导致裁判被撤销。将物业纠纷案件适用专属管辖，是克服立法缺失的最好办法。
6.符合法律效果和社会效果统一原则长期的审判实践告诫我们，严格执行法律后却导致不良的审判效果，相关立法要么已不合时宜、要么存在缺失和漏洞。就物业纠纷案件合同当事人协议管辖案件而言，依照我国民事诉讼法的规定，再依照当事人的约定审查双方的合同约定义务，一般而言不便也没有必要审查其他法律事实。但依法审判却会带来不良效果。

延伸阅读

物业纠纷案件如何符合管辖公正原则、两便原则、实际控制原则和管辖确定原则？

在处理物业纠纷案件时，必须遵循管辖公正原则、两便原则、实际控制原则和管辖确定原则。管辖公正原则要求法院在审理案件时，要平等对待各方当事人，不偏袒任何一方。两便原则是指在符合法律规定的前提下，尽量方便当事人进行诉讼。实际控制原则是指在案件审理过程中，法院应尽量通过调查取证等方式，了解案件的实际情况，确保案件的公正处理。管辖确定原则则是指法院在审理案件时，应根据案件的具体情况，确定管辖权，确保案件得到公正审理。

因此，在处理物业纠纷案件时，应严格遵循上述原则，确保案件得到公正、方便、实际控制和确定的审理。

结语：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。但是，双方当事人必须遵守本法对级别管辖和专属管辖的规定。在物业管理引起的行政诉讼案件中，应依据《行政诉讼法》的相关规定确定有管辖权的法院。行政案件由最初作出行政行为的行政机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。物业纠纷适用专属管辖符合民事管辖基本原则。根据管辖原则，物业纠纷案件适用专属管辖有效克服当事人利用民事诉讼法规定的协议管辖制度逃避物业所在地人民政府职能部门的监督与管理，更体现出公正性。同时，符合两便原则、实际控制原则和管辖确定原则。因此，物业纠纷案件适用专属管辖是符合法律效果和社会效果统一原则的。

法律依据

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十九条\t本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
物业管理条例(2018-03-19)\t第三条\t国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
物业管理条例(2018-03-19)\t第十二条\t业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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