楼顶的空间利用权归谁所有-法律问答|晖律网

一、房屋的屋顶所有权是归谁的
楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，即属于业主共有部分，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。
二、房屋优先购买权纠纷如何处理
在房屋购买的过程中，经常会遇到优先购买权的问题，在优先购买权的纠纷案件中，通常会设计到出卖人、买受人、主张优先购买权人等多人参加诉讼。在这一过程中，他们在各自的诉讼地位如何，司法实践中的做法不尽一致。在诉讼程序处理中，可分以下几种情况处理：
一是买卖关系尚未成立的。优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼，优先购买权人是享有权利的一方，出卖人是负有义务的一方，根据优先购买权人的性质和特征，买受人虽与本案有一定的关系，但案件的实体处理结果对其没有法律上的利害关系，其不作为案件当事人参加诉讼，法院也不宜依职权追加其为当事人。如果因情况需要须由买受人出庭才能查清事实真相的，其可以作为证人出庭作证。
二是买卖关系已经成立。优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼。这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉，买受人将合法受让和占有标的物。
三是出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼。在诉讼过程中，优先购买权人主张优先购买的，优先购买权人应以有独立请求权的第三人资格参加诉讼。
处理优先购买权案件的原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂，处理难度也比较大，一般情况下，应根据具体情况妥善处理。

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谢修志