楼顶空间的所有权到底该归谁
归全体业主所有。楼顶空间属于建筑区划内的其他公共场所,所以属于业主共有。
1.楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有,原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。
因为建筑物属全体区分所有权人所有,与开发商没有关系,开发商无权处置。可以想象,开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人,那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有,也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。
2.开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的,不发生法律效力。在区分所有的建筑物上,顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有,那么,顶层楼板以上的楼顶空间,当然更属于区分所有人所共有,其占有、使用、收益、处分,都是全体区分所有权人的权利,由全体区分所有权人共同支配。
即使是开发商与个别区分所有权人约定,这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此,开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的,一律无效。
首先,楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命和安全,关乎到全体区分所有权人的利益。其次,建设楼顶空间,可以使全体区分所有权人增加活动空间,充分利用楼顶空间丰富区分所有权人的生活,提高生活质量。再次,楼顶空间的开发利用,具有丰富的内涵,例如利用楼顶空间作广告等,就是很好的开发利用,其所得利益归属于全体区分所有权人。
这些利益与全体区分所有权人息息相关,不可任人予以侵害。对于这样的重大利益,必须由全体区分所有权人会议决定。如果区分所有权人会议决定楼顶空间可以交给顶层区分所有权人所专有使用。
其实和其他我们关注的公寓公用设施权责问题一样,楼顶空间的权属问题的核心仍然在于是否将其计入公摊面积。
楼顶空间计入公摊面积,而由区分所有权人支付价金的,就必然是区分所有建筑物的共用部分,全体区分所有权人享有互有权;凡是没有将楼顶空间计入公摊面积,其他区分所有权人没有支付价金而仅仅由楼顶空间的使用权人支付价金的,就是权利人就享有互有权或者专有使用权。
楼顶空间的问题比较特殊,因为它涉及到建筑物的综合利用和修缮、管理,应当归属于共用部分,不应归属于个别区分所有权人专有使用。
《民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
