卖房子存在什么风险,怎么预防卖房风险-法律问答|晖律网

卖房子存在什么风险,怎么预防卖房风险

回答于2024-04-14 阅读（732）

律师回答

摘要：卖方市场转为买方市场后，卖房存在风险，如卖不出去、买方压价、毁约等。为预防风险，卖方应明确挂牌期限、谨慎收取定金、谨慎签约并提供相关证明，确保房款与过户挂钩，并向银行取得放款承诺。

随着楼市的高烧渐退，不少城市的房产交易从卖方市场转为买方市场。购房者也立马“抬头挺胸”要求降价，甚至直接违约。这对卖方来说极其不利。在买方市场中，卖房会有哪些风险?卖方该怎么避免这些风险的产生呢?
卖房子存在什么风险?
1、房子挂牌后卖不出去;
2、买方价格压太低;
3、买方毁约;
4、买方购房资格不够或贷款资金不足支付全部房款，不能履行合约，交易终止;
5、自己不想卖房了，要赔偿巨额违约金;
6、二手房交易合同签订后，银行不放款(买方因素);
7、房子已过户，尾款拿不到。
如何预防卖房风险?
1、明确挂牌期限
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除了要商定挂牌价格，还应该确定好好委托方式和中介挂牌的期限，从而避免房子一直卖不出去的风险。
此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人，卖房人应该提前说明情况，如果不允许此类情况发生，需与中介进行约定。
2、谨收定金
①二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。
但很多中介公司会要求由自己保管定金，卖方对此要慎重。因为此时会发生一种情况：房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
②定金是买方为确保契约覆行，交付卖方的金钱，具有契约上的效力。您收下定金后，若买方反悔，则您有权没收定金;
反之若卖方(您)反悔，则必须加倍退还。所以，收取定金的时候一定要对定金比例进行把握。
3、谨慎签约，预防问题
①将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;
②主动提供“三项证明”：如有共有人，须提供房屋共有人同意出售的证明;如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明;如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明;
③交易流程必须与房款支付挂钩，确保在房屋过户前后拿到房款。
4、向银行取得放款承诺
签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

延伸阅读

结语：在买方市场中，卖房面临诸多风险。首先，房子可能卖不出去，导致挂牌后长时间无法成交。其次，买方可能压低价格，让卖方无法获得合理的收益。此外，买方毁约、购房资格不足或贷款资金不足等情况也会给卖方带来风险。为了避免这些风险，卖方应明确挂牌期限、谨慎收取定金，并与中介进行约定。此外，在签约时要如实告知买方房屋的物理和权利状况，并提供相关证明文件。最重要的是，卖方应尽量取得买方贷款银行的放款承诺，以确保在房屋过户后能及时获得房款。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

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