房屋买卖纠纷的处理指南内容是什么-法律问答|晖律网

第一种一房两卖纠纷，简单来说，一房两卖就是房主将同一房子出售给两个不同的买主，作为买主来说，可以起诉要求继续履行，如果客观上已经无法履行，可以要求解除合同，并赔偿相应的损失。
第二、房屋质量纠纷
购买人如果发现房屋质量有问题，可以要求业主或者开发商予以修复，情况严重的，还可以要求承担赔偿责任
第三种购买共有产权的一个房屋纠纷
一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷，购房者事先没有进行详细的调查，可能也没有查看房产证，所以以后容易造成合同无法履行的风险，在实践中，如果是夫妻共同财产，需要配偶一方签署同意出售证明。
第四种、房产买卖中户口迁出纠纷
购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出，购房者要求售房者尽快迁出，但是原房主却迟迟不解决，作为买房人只能起诉原房主要求其承担违约责任。
一、签订购房合同中违约金要注意什么问题？
在签订合同的时候，大家都会注意合同的内容，比如数量，价格之类的。但违约金不同，有一部分人根本不会在意违约金。导致曾经有不少案例就是在购房违约金上与开发商发生过分歧，也有很多购房者在贷款买房之后就提前还贷是否有违约金发生过纷争，所以购房者在签订购房合同的时候，一定要留心违约金！
简单来说，在买房过程中合同的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收房；二是一方无正当理由不履行职责。
（一）新房中的违约金
在购买新房的过程中，签订购房合同的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此时就需要支付一定的违约金。
作为开发商来说需要承担违约金的主要有三个方面：
1，逾期交房、逾期办理两证
按照物价局的有关规定，交房的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。也就是说，如果在上述日期内不是由于买方的原因导致交房不成的，就应视为逾期。
2，规划、设计擅自变更
实际交付中，变更规划、更改住宅公用部位设施、导致园区的绿地花园没了、公共停车位被无端占用等等。
购房者们一定要注意样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样部分，把开发商的规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金。
3，单方解除合同
关于单方解除合同，购房合同中一般约定，违约金不超过房屋总价的20%；如果仅仅签订定金协议，交完首付，一旦违约，则仅仅损失定金部分，首付可以要求对方退还。
作为购房者来说，如果是因为购房者本身的原因导致无常履约，那么责任应该由购房者自己来承担。当然，如果购房者认为合同中约定的违约金过高，也可以同开发商进行协商，或者通过其他的办法来减少这笔金额。
（二）二手房中的违约金
二手房买卖中出现违约的情况十分普遍，主要是由于两个方面：第一，房屋价格高，稍微有点波动，买卖双方中的一方可能会发生违约；其次，房屋是一种特殊的商品，买卖过程相对复杂，付款方式多，付款步骤长。
二、遇到房屋质量问题该如何办
若业主经工程质量监督单位核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。若业主所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。则开发商应当承担违约责任，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。若业主所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。业主不能要求解除合同进行退房，只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。发生质量问题后，业主应初步分析质量暇疵的程度，是否是房屋主体质量不合格，或者严重影响正常居住，以便采取相应的对策。以上两例房屋质量纠纷中，购房者采取了正确的方式，维权比较顺利。但若不采用正确的方法，购房者即使有委屈也难以保护自身权益。
【本文关联的相关法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

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