购买的二手房有瑕疵如何处理-法律问答|晖律网

购买的二手房有瑕疵如何处理

回答于2024-04-12 阅读（630）

律师回答

摘要：在二手房买卖过程中,卖方是否需要承担质量瑕疵担保责任,取决于卖方是否故意隐瞒房屋的质量问题,而购房方是否已经知道这些质量问题而没有提出异议。根据我国《民法典》及相关法律规定,房屋买卖合同的出卖人应就买卖标的物(房屋)向买受人承担质量瑕疵担保的责任。对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任;对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵而无异议的,则出卖人不承担责任。在购买二手房时,应仔细检查房

在二手房买卖过程中,卖方是否需要承担质量瑕疵担保责任,主要取决于卖方是否故意隐瞒房屋的质量问题,而购房方是否已经知道这些质量问题而没有提出异议。
根据我国《民法典》及相关法律规定，房屋买卖合同的出卖人应就买卖标的物(房屋)向买受人承担质量瑕疵担保的责任。对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任;对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵而无异议的，则出卖人不承担责任。
所以，在购买二手房的时候应仔细检查房屋有无存在质量瑕疵问题，如果在房产交易完成前房屋就存在的房屋瑕疵问题应及时提出，否则如果没有证据能够证明卖房人对房屋的瑕疵是知晓的，那么卖房人亦不承担瑕疵担保责任。
当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，严重影响居住者人身安全，那么可以要求解除房屋买卖合同。此外，还要分析隐蔽质量瑕疵的形成原因。上述纠纷中，隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为前任房主在装修过程中产生，购房人对此也不知情，因此应该由出卖人承担责任。
相较于一手房来说，二手房有价格低、地段优、入住方便、配套设施相对完善等优势，所以，二手房买卖还颇受购房者的亲睐，但有时候由于房屋的自然损耗以及人为损害导致的房屋质量问题也不容忽视。购房者在购买二手房时，应注意各项风险，如果不了解，可以咨询专业律师。
二、二手房交易存在哪些风险
1、房屋产权是否明晰。有些房屋有好多个共有人，如继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
2、交易房屋是否在租。我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
3、土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。
4、市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售。
5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
6、单位房屋是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房单位享有优先购买权。
三、二手房常见的质量问题有哪些
1、渗、漏
通称“六漏一渗”，是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。
2、堵、泛
屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌，这也是二手房会出现的质量问题，因此，在实地勘察时也要重点查验。
3、墙面、地面开裂
实地看房时，首先要仔细查看房屋的地面和墙面上有无裂缝;其次，要看承重墙是否有裂缝。如有较大裂缝，就会存在重大安全隐患，一定要了解清楚。
4、门、窗密闭性差，容易变形
根据时间长短，二手房的门窗也会出现无法正常开阖、密闭性差、变形等问题，这也是需要注意的。
5、墙体粉化、空鼓
很多二手房，特别是厨房卫生间等用水较多的地方，墙体多数已经粉化了，这就意味着后续翻新墙面时，必须先进行墙面加固，重新刷水泥、刮腻子。查验墙体是否空鼓，可以用手轻轻敲击墙面，根据声音来判断。如出现空鼓，在装修时必须填上空鼓部分。

延伸阅读

二手房购买是很多人实现住房梦想的途径之一。然而,在购买二手房时,需要注意的风险是很多的。首先,应该了解房屋的权属状况,包括土地使用权、房屋所有权、抵押权等。其次,应该仔细查看房屋的产权证书和土地使用证,确认房屋的所有权和土地使用权是否清晰明确。此外,应该了解房屋的物业和水电费用情况,以及房屋周边环境、交通、公共交通等状况。最后,应该在购买前与卖方进行协商,确定房屋的价格和支付方式,以及签订合同并支付定金。如果购买二手房时忽略以上风险,可能会导致一些不必要的法律问题。

结语：在二手房买卖过程中,卖方是否需要承担质量瑕疵担保责任,主要取决于卖方是否故意隐瞒房屋的质量问题,而购房方是否已经知道这些质量问题而没有提出异议。根据我国《民法典》及相关法律规定,房屋买卖合同的出卖人应就买卖标的物(房屋)向买受人承担质量瑕疵担保的责任。对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任;对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵而无异议的,则出卖人不承担责任。因此,在购买二手房的时候应仔细检查房屋有无存在质量瑕疵问题,如果在房产交易完成前房屋就存在的房屋瑕疵问题应及时提出,否则如果没有证据能够证明卖房人对房屋的瑕疵是知晓的,那么卖房人亦不承担瑕疵担保责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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