卖方如何自行变更合同名？相关风险有哪些？-法律问答|晖律网

卖方如何自行变更合同名？相关风险有哪些？

回答于2024-04-15 阅读（2992）

律师回答

摘要：购房合同更名是指购房者希望变更购房合同的买受人，以便完成过户。变更合同的情况包括增加、减少或替换买受人。变更合同的条件包括合同性质和内容的变化、双方协商一致且不损害国家和社会利益、不可抗力导致无法履行合同。购房合同可以更名，但有一定风险，如合同备案被拒绝、面临被征税风险等。大部分城市允许直系亲属之间的一次性更名。

购房合同更名
指的是购房者希望变更购房合同的买受人，以便完成过户。一般常见形式主要有：增加、减少或者直接替换买受人三种情况。
为什么要给购房合同更名?
1、购房者的贷款额度不够，需要增加买受人以补足贷款额度。当然事后可以选择去掉其中一个买受人;
2、购房者需要将房产过户给其他人;
3、为了方便共同还贷或者共同拥有产权，增加买受人;
什么情况下可以变更合同?
第一，由合同性质和内容决定当事人一方可变更合同。有的合同是为当事人一方的利益而设立的;也有一些合同的某些条款是专为当事人一方利益约定的。由于在一般情况下，当事人可以放弃自己应得的利益，因此，对于这些合同，如果当事人一方在订立合同后根据客观情况的变化，不再需要合同为其带来利益，则可以变更合同。
第二，当事人双方经协商同意，并且不因此损害国家利益和社会公共利益。当事人双方在进行协商时，意思表示必须是明确的，而不能是模糊的，否则，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
第三，由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行。不可抗力是指不能预见或者不能避免、不能克服的客观情况。发生不可抗力，造成合同不能履行或者不能完全履行时，允许当事人变更合同，使合同的履行成为可能。不可抗力必须达到使合同无法履行的程度，才能作为变更合同的理由。如发生不可抗力后，经义务人的努力，合同仍可履行，则不能作为合同变更的理由。
购房合同可以更名吗?
如果所购房子还没有备案，是可以进行更名的。同时，如果是未竣工的预售商品房是不允许再行转让的。
还有如果没有办理房产证时，也是不允许转让的，因为房屋产权申请人与登记备案的买受人不一致也会导致无法办理房屋产权登记。
购房合同更名流程
1、没有网签和备案的
相对简单，只需与开发商简单的重新签合同即可，因为不涉及房管部门，开发商一般都会同意。
2、已经完成网签和备案的
因为这时通常已经完成贷款手续，所以要办理更名，必须经过开发商协商同意，同时撤销现有购房合同，并重新签订。
购房合同更名的风险
1、可能会因为交易的不正当性，导致合同备案时被主管部门拒绝;
2、更名过户的目的，有时是为了避税，但是在申领产权证明环节也有可能面临被征税的风险;
3、合同更名必须要双方同意，一方反悔，都会导致合同无效;
此外，大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少购房合同姓名，但一般只有一次机会。

延伸阅读

结语：购房合同更名是指购房者希望变更购房合同的买受人，以便完成过户。常见情况包括增加、减少或替换买受人。更名的原因可能是贷款额度不够、需要将房产过户给他人，或为了方便共同还贷或共同拥有产权。合同变更的条件包括合同性质和内容决定、当事人双方协商一致且不损害国家和社会公共利益，以及不可抗力导致合同无法履行。购房合同可以进行更名，但需注意未备案或未竣工的情况下才可进行。更名流程包括与开发商重新签订合同或经过协商撤销现有合同并重新签订。风险包括合同备案被拒绝、避税风险以及一方反悔导致合同无效。在大部分城市，直系亲属之间可以增加或减少购房合同姓名，但通常只有一次机会。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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