闲置土地政府收回的规定-法律问答|晖律网

一、国有土地使用权闲置收回的规定
      1、《土地管理法》第37条第1款:“一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。
      2、《城市房地产管理法》第19条:“在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”;《城市房地产管理法》第21条第2款:“土地使用权由国家无偿收回”;《城市房地产管理法》第25条:“满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府,政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
      3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款:“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。
      4、《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》中,除对上述法定事项相应规定外,《补充协议》第八条明确:“因受让人自身原因减少项目投资数额,而导致部分建设用地空闲,但具备分割条件,并能重新用于开发建设的,受让人须在完成建设前90日内向出让人提供相应面积建设用地申请”。第十七条明确“在出让期限内,受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等使用条件的”,可由出让人收回土地使用权后,依法重新出让。
      由此可见,《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《出让合同》及《出让合同补充协议》对国有土地使用权的收回的几种情形都作了相应的规定。
二、收回的补偿
      土地使用权是“无偿”收回还是“有偿”收回,《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关条款已作了明确的规定。这里讨论的,是在不同情形下收回土地使用权时,“无偿”和“有偿”是否应当包括土地使用者已经支付的土地取得实际成本费用,以及该土地已产生的土地增值的归属。这要具体情况具体分析。
      1、行政处罚的“收回”,作为对土地使用者违法行为的惩罚措施,从理论上讲,不应向其支付任何费用,即“无偿”收回。但土地征收补偿费作为土地所有权“转权”、征地规费、税费作为土地“变类”过程中的支出费用,笔者认为,应按土地使用者取得土地时出让金中上述“转权”、“变类”的实际支付的成本费用,并考虑一定的资金占用利息,由政府返还。而对其它部分的出让金,在行政处罚“收回”土地使用权的情形下,不应返还。
      2、土地使用权期满的“收回”,由于是依据《土地使用权出让合同》的约定收回土地使用权,因此不应向其支付任何费用。但对因购买商品房而取得土地使用权的购房人另外,因《物权法》第149条已作明确规定。
      3、其他法定事由的“收回”,根据收回时地上建筑物、其它附着物的价值、剩余年期的土地使用权价值(含该用途的土地增值收益)给予相应的补偿。
      4、其它非法定事由的“收回”按照出让合同的约定,由受让人交还土地使用权,并由出让人按约定补偿。
      因此,“有偿”收回和“无偿”收回的主要区别在于土地增值的归属;“无偿”收回并非绝对的“无偿”,应区别不同情形区别对待。

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