如何在共享房屋中挑选合适的租客？-法律问答|晖律网

如何在共享房屋中挑选合适的租客？

回答于2024-04-12 阅读（454）

律师回答

摘要：租房合同中确定承租人的原则和转租房屋的条件。根据民法典，如果一方先占有租屋，则被推定为承租人；如果都没有占有租屋，则先办理登记备案的一方为承租人；如果都没有占有和备案，则租赁合同成立在先的一方为承租人。转租房屋需要房屋所有权人同意，否则违约责任由承租人承担。承租人擅自转租可导致解除租赁合同。此外，承租人经出租人同意可对租赁物进行改善或增设他物，未经同意则需恢复原状或赔偿损失。

一、一房数租的情况下如何确定承租人
在一房数租的情况下按照下列原则确定承租人：
一、如果有一方先占有租出租屋的，则推定先占用房屋的一方为承租人。
二、如果各方都没有占有出租屋的，则推定先办理了登记备案手续的一方为承租人。
三、如果各方既没有占有出租屋，也没有办理登记备案手续的，则推定租赁合同成立在先的一方为承租人。
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、什么情况下承租人可以把房屋转租
在房屋所有权人同意的情况下承租人才可以把房屋转租。房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。
如果二房东有正式的租赁合同，在签定租赁合同时，应注意以下事项：
1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同；
2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担；
3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用；
4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据；
5、应对能否转租做出约定；
6、要明确违约责任和违约的补偿标准；
7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任；
8、应对提前终止合约情况做出约定。
除了上述的还要注意下列事项，否则，大房东终止合同，给你带来的经济损失只能找二房东要。
1、签定租赁合同时一定要得到出租人（大房东）的书面同意；
2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同（主合同）约定的期限；
3、合同中约定事项不能超过主合同。
需要特别注意有下列情形之一的房屋不得转租：
1、承租人拖欠租金的；
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的；
3、预租的商品房。
4.不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。
另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。
承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
《民法典》第七百一十五条，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

延伸阅读

结语：在一房数租的情况下，确定承租人的原则是：先占有租房者、先办理登记备案者或租赁合同成立在先者。承租人在房屋所有权人同意的情况下可进行房屋转租，但需注意签订正式租赁合同、明确租金支付和转租约定等事项。双方需共同讨论并遵守合同约定，未经出租人同意擅自转租可能导致合同解除。承租人如需改善或增设他物，应经出租人同意，否则需恢复原状或赔偿损失。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百五十三条承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

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