业主委员会作为近些年我国新出现的新生事物,正处于蓬勃发展的阶段,但实践中存在大量其法律地位不明确、权责不清等问题,它虽为业主大会的执行机构,但在物业管理中扮演着实质性的主体身份,应将其定性为“其他组织”。下面就由小编带来业主委员会的法律地位是怎样的相关内容。
业主委员会的法律地位是怎样的
对于业主委员会法律地位的分析
1、业主委员会不是民事主体
民事主体是民事法律关系主体的简称,指依法参与民事关系,享有民事权利和承担民事义务的人。判断一个社会组织体是否能作为法律主体,主要看其是否有独立意志或者能否作为意志的载体。业主委员会有独立名义、意志。具体有以下依据:业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的实体组织,有自己的章程。我国业主委员会拥有一定财产。这些财产的来源有三个方面:一是占住宅区总投资一定比例的划拨款;二是物业管理用房和占总建筑面积一定比例的商业用房;三是业主交纳的管理费。但并不因此而成为该财产的所有人,在建筑物区分所有权的制度下,业主委员会享有处分权的财产,其所有权的真正主体只能是全体业主。业主委员会能以自己的名义实施法律行为,但不能成为其行为后果的最终承担主体,其行为仍须由与其有法定责任关系的单位或个人承担全部或者补充连带责任。所以它不具有民事主体的资格。
2、对于理论界观点的分析
(1)对于认为业主委员会是法人组织的观点,笔者是不认同的。《民法通则》第三十六条规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”。同法第三十七条规定,法人应具备的基本条件为:1依法成立;2有必要的财产和经费;3有自己的名称、组织机构和场所;4能独立承担民事责任。非法人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织,亦称非法人团体。那么根据法律规定和法学原理,笔者对业主委员会所谓的民事主体地位进行分析:业主委员会不是以行政登记为成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到满足。这一条就足以否定其法人资格的说法。
(2)对于业主委员会是“其他组织”的。笔者持赞成的态度。在这一观点上,理论界的争议主要在于,业主委员会有没有独立的财产能够承担相应的责任。有自己享有处分权的财产或者经费是业主委员会对外开展活动以实现自己意志的前提。《物业管理条例》第五十四条规定了专项维修资金,即专项用于物业保修期满后物业共用部分、共有设施的保养、一维修及更换的资金;第五十五条规定了共有部分及共有设施的经营收益。这些就是业主委员会享有处分权的财产。而且由于主人数众多,由全体业主共同行使以上财产的所有权不大可能也毫无必要。所以笔者认为业主委员会是有其一定的财产的,相应地,也支持此种观点。
确立业主委员会法律地位的意义
对于确立业主委员会“其他组织”的法律地位是有很大的意义的。首先,能解决在物业管理中,业主委员会代表全体业主对外签订物业服务合同中,该合同成立的问题。对于合同的主体符合民事法律关系,才能充分使其合同得以有效履行。其次,业主委员会的一项重要职权,即管理人代表管理团体或区分所有权人在诉讼上或诉讼外主张请求权。如果能明确其为“其他组织”,就能很好的和最高法院的批复相接轨,使其诉讼权利能力得以明确确定,更好地维护业主的权益。
业主委员会毕竟是一种新的主体,作为物业管理活动中维护全体业主利益的组织体,业主委员会具有操作性及现实意义。随着我国城市化的推进,与物业管理、服务相关的法律关系越来越多样化、复杂化,管理团体的法律地位急需相关法律进一步规范和明确。使业主委员会成为“其他组织”,能够更好的让其参与民事活动,维护业主的更多权益,保障社区自治的有效管理与社区稳定。如果还有其他问题,欢迎在线咨询。
