二手房买卖时应该注意哪些问题-法律问答|晖律网

二手房买卖时应该注意哪些问题

回答于2024-04-29 阅读（152）

律师回答

摘要：购买二手房时需要注意的问题包括：二手房的交易受到产权交易限制，承租人可以优先购买房屋，房屋用途不属于商业用途，房改成本价一直没有补上，城镇居民买不到农民的房子，没有房产证的购房者需要注意，另外在二手房交易完成后，购房人应要求出卖人协助其及时到房管部门办理房屋过户手续。

专家提示,在购买二手房时需要关注以下几个问题:第一,二手房的交易受到产权交易限制,例如被抵押或涉及诉讼等,如果房屋位于拆迁范围之内,土地使用权性质为集体或划拨,属于保障性住房等,这些房屋将无法进行挂牌交易。比如，军品、医院（院）品、学校（校）品的公有住房，只有在原产权单位盖章后才能出售，而且这类单位大多不允许职工将住房对外出售。问题二：承租人可以优先购买房屋。在同等条件下，房屋承租人有优先购买房屋的权利，因此必须取得承租人不购买房屋的书面承诺，或者在租赁关系结束后购买房屋。
问题三：房屋用途不属于商业用途
买卖二手房时，自住者不必在意这一点。不过，如果准备买房做生意或办公，要注意房产证上对房屋使用的限制。如果房子不能用作办公室，我们只能看看房子。问题四：房改成本价一直没有补上，1998年以前，很多职工以优惠价或标准价购买了原产权单位的房屋。因此，如果购买的是原优惠价、标准价的公房，那么就要确认该房是否已补足成本价。根据有关规定，以优惠价、标准价购买的房改房挂牌时，应先补足标准价与成本价6%的差价。
问题五：城镇居民买不到农民的房子
根据国家政策，农民的房子属于农民私有财产，房屋销售只能在当地进行，一般不能直接卖给城镇居民，城镇居民只能向农民租房。
农村产权房（又称小产权房）需经国家批准。只有在土地性质由集体转为国有的情况下，才能在二级市场上进行土地收购和开发。如果是县城房屋，土地使用证上显示是城市开发，可以上市交易。
问题六：没有房产证的购房者除此之外，购房者还需要注意的是，如果只凭购房合同和发票购房，应尽量不要购买没有房产证的房子。这类房产很可能因为开发商的问题而无法办理房产证。
另外，在二手房交易完成后，购房人应要求出卖人协助其及时到房管部门办理房屋过户手续，防止出卖人因房价上涨而违约，给购房人带来不必要的麻烦。

延伸阅读

结语：购买二手房时需要注意以下几个问题：首先，要关注房屋的交易限制，如产权交易限制、房屋用途限制等；其次，承租人可以优先购买房屋，但必须取得承租人不购买房屋的书面承诺或租赁关系结束后购买房屋；此外，如果准备买房做生意或办公，需要注意房产证上对房屋使用的限制；另外，如果购买的是原优惠价、标准价的公房，需要确认该房是否已补足成本价；最后，城镇居民无法购买农民的房子，而农村产权房需经国家批准。在购买二手房时，还需关注房产证、发票等问题，并要求出卖人及时到房管部门办理房屋过户手续。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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