房地产开发商必须拥有相应的资格才能销售商品房，否则将无法合法地开展业务。主体资格主要体现在营业执照上。购房人应当认真查阅房地产商品营业执照，了解其经营范围。如果营业执照中没有商业开发、销售商品房的条款，可以认定该房地产开发商没有主体资格。在这种情况下，购房合同可能无效。很难挽回损失。目前，市场上有不少村镇开发的房地产，其中不少是村集体所有。村、镇等部门没有房地产经营资质，也没有其他手续。购买这种房地产会有很大的风险。二是土地使用权。土地使用权是房地产产权的前提和基础。但现在很多房地产开发商因为不能足额缴纳土地出让金或不愿缴纳土地出让金，无法拿到政府国土部门颁发的土地使用权证。在这种情况下，即使房地产开发商持有预售或销售许可证，消费者也不应轻易购买。因为根据《房地产管理法》，房地产开发商销售商品房必须同时具备三个条件，即土地使用证、规划许可证和销售许可证。如果没有土地使用权证，很可能导致购房合同无效。而且，在没有土地使用权的情况下，也不可能办房产证。房屋作为不动产，其权属和变动必须严格登记。如果没有产权证，就不能依法享有房屋所有权。由于房屋的居住权、使用权和抵押权都是从产权中衍生出来的，因此对相关侵权行为没有有效的打击，对购房者不利。如果没有产权，购房者能享有哪些权利？第三，我们在购买将来的房子时一定要小心。没有预售许可证或者预售许可证已过期的，不得购买。因为，一旦发生纠纷，合同往往无效。另外，由于交房和交房没有同时进行，很难预测购房者交房后会买什么。房地产开发商的资金状况、手续是否齐全、房地产开发商的信誉等诸多因素都会影响房屋的正常交付。或者在交付时，房屋的质量、结构、朝向和面积都不尽如人意。这就要求在购买期房时要严格科学地签订合同，以确保房地产开发商在发生纠纷时能切实追究其责任，维护其权益。
第四，不要把所有的合同填写权交给房地产开发商。作为卖方，房地产开发商在签订合同时无疑会首先考虑自身利益。因此，他们会有意无意地试图减轻自己的责任，增加消费者的风险和负担。在处理购房纠纷的过程中，甚至发现不存在违约条款，或者违约责任条款几乎为零，这样的条款并不能制约房地产开发商的作用。购房是一个平等协商的过程。买方在填写和签订合同时，必须充分考虑自己的权益和将来可能发生的纠纷。一些房地产开发商无视购房者提出的意见，表现出“爱买还是不买”的不良态度。对于这样的房子，要么不买，要么向消费者举报其侵害消费者权益。
如果购房涉及贷款，则会涉及更多的法律问题。但这方面的法律法规还不完善，现在个人住房贷款的基础基本上是银行自己制定的制度和办法。鉴于这种情况，有必要聘请律师购房。
买房时应该注意哪些问题？
律师回答
摘要：房地产开发商必须拥有相应的资格才能销售商品房,否则将无法合法地开展业务。主体资格主要体现在营业执照上。购房人应当认真查阅房地产商品营业执照,了解其经营范围。如果营业执照中没有商业开发、销售商品房的条款,可以认定该房地产开发商没有主体资格。在这种情况下,购房合同可能无效。现在市场上有不少村镇开发的房地产,其中不少是村集体所有。购买这种房地产会有很大的风险。二是土地使用权。土地使用权是房地产产权的前提
延伸阅读
房地产开发商主体资格问题一直是社会关注的热点问题。根据《房地产管理法》第三条和《城市房地产管理法》第二条的规定，房地产开发商应当具有企业法人资格，并且应当取得房地产管理部门颁发的房地产开发资质证书。
然而，在实际操作中，许多房地产开发商并没有取得相应的资质证书，或者资质证书过期后没有及时更新，从而导致了一系列问题。例如，这些开发商可能会存在超资质开发、未按照规划开发等问题，严重影响城市房地产市场的健康发展。
因此，对于房地产开发商来说，应当重视自身的主体资格问题，及时办理相应的资质证书，并定期更新。同时，政府相关部门也应当加强对房地产市场的监管，对于存在违规行为的开发商进行严格的查处和处罚，维护市场的公平和稳定。
然而，在实际操作中，许多房地产开发商并没有取得相应的资质证书，或者资质证书过期后没有及时更新，从而导致了一系列问题。例如，这些开发商可能会存在超资质开发、未按照规划开发等问题，严重影响城市房地产市场的健康发展。
因此，对于房地产开发商来说，应当重视自身的主体资格问题，及时办理相应的资质证书，并定期更新。同时，政府相关部门也应当加强对房地产市场的监管，对于存在违规行为的开发商进行严格的查处和处罚，维护市场的公平和稳定。
结语：房地产开发商必须拥有营业执照才能销售商品房，否则将无法合法地开展业务。营业执照是主体资格的主要体现。购房人应当认真查阅房地产商品营业执照，了解其经营范围。如果营业执照中没有商业开发、销售商品房的条款，可以认定该房地产开发商没有主体资格。在这种情况下，购房合同可能无效。此外，土地使用权是房地产产权的前提和基础。但现在很多房地产开发商因为不能足额缴纳土地出让金或不愿缴纳土地出让金，无法拿到政府国土部门颁发的土地使用权证。在这种情况下，即使房地产开发商持有预售或销售许可证，消费者也不应轻易购买。而且，在没有土地使用权证的情况下，也不可能办房产证。因此，在购买房地产时一定要小心。没有预售许可证或者预售许可证已过期的，不得购买。此外，在购买期房时，还要注意房地产开发商的资金状况、手续是否齐全、房地产开发商的信誉等诸多因素，以确保房地产开发商在发生纠纷时能切实追究其责任，维护其权益。如果购房涉及贷款，则还需要聘请律师购房，以避免可能的法律问题。
法律依据
商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
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