二手房买卖应该注意哪些问题避免纠纷-法律问答|晖律网

二手房买卖应该注意哪些问题避免纠纷

回答于2024-05-07 阅读（450）

律师回答

摘要：二手房买卖过程中,夫妻共有的房屋买卖需要注意以下问题:根据《民法典》规定,夫妻在婚姻关系存续期间所持有的共同财产,在婚姻关系解除时,应由夫妻双方共同协商处理或按照法律规定进行分配。在二手房买卖时,购房人应要求二手房主人夫妻共同与其签订房屋转让协议,并在协议上签字。如果夫妻一方不出面签字,则应该让不来的一方给签字的一方授权,此授权应该让公证处公证或律师见证,以证实其真实性。夫妻共有的房产,只有在夫妻

在二手房买卖过程中，夫妻共有的房屋买卖需要注意以下问题：

1. 根据《民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所持有的共同财产，在婚姻关系解除时，应由夫妻双方共同协商处理或按照法律规定进行分配。任何一方都不得擅自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。
有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，最后在产权过户时会遇到障碍。
另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂，针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。
如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请签字一方，当然也应该是房产权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。
2、共同拥有产权的二手房买卖
有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。
因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产，所以任何一个人都无权单独处置共有的房产，不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共有人见面，了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。
在转让协议签订时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件，该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。
如果共同所有人里有一个人不同意转让，则转让协议在法律上归于无效，任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时，一定要重视法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。
3、欠物业管理费和其他费用的二手房买卖
我们知道，越是高档住宅区，小区的物业管理费越高。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华，一般的面积都在100平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。
在签订高档二手房买卖合同时，应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费单来找麻烦。

延伸阅读

共同拥有产权的二手房买卖需要注意以下问题：

1. 产权明细：在购买二手房时，需要查看房屋的产权明细，了解房屋的共有权人和份额，以确保在交易过程中不存在权属纠纷。

2. 签署合同：在签署二手房买卖合同时，需要特别注意合同中关于共有产权的条款，明确双方的权利和义务，以避免日后纠纷。

3. 资金监管：由于二手房交易有一定的风险，因此需要在交易过程中确保资金安全。可以采用银行转账或签署第三方担保等方式进行资金监管。

4. 权属转移：在二手房买卖过程中，需要按照法律规定完成权属转移手续。在办理权属转移时，需要提供共有权人的身份证明和签署相关协议。

5. 税务问题：二手房交易涉及到的税务问题需要特别注意。在购买二手房时，需要了解当地税务政策，并确保在交易过程中遵守相关税务规定。

6. 装修问题：二手房的装修情况可能会影响交易价格。在购买二手房时，需要了解房屋的装修情况，并在交易过程中确保装修权益的合法性。

7. 解押问题：二手房的解押问题需要特别注意。在购买二手房时，需要了解房屋的解押方式和周期，以确保在交易过程中能够顺利办理解押手续。

8. 瑕疵担保：在购买二手房时，需要了解房屋是否存在瑕疵担保，并确保在交易过程中能够及时解决瑕疵问题。

总之，在共同拥有产权的二手房买卖过程中，需要特别注意产权明细、签署合同、资金监管、权属转移、税务问题、装修问题、解押问题等方面的问题，以确保交易顺利进行。

结语：结语：在二手房买卖过程中，夫妻共有的房屋买卖需要注意以下问题：根据《民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所持有的共同财产，在婚姻关系解除时，应由夫妻双方共同协商处理或按照法律规定进行分配。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。因此，在购买二手房时，夫妻共有的房屋买卖需要格外小心，夫妻双方应该共同协商处理或按照法律规定进行分配，以避免产生不必要的麻烦。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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