二手房签约需要注意什么-法律问答|晖律网

二手房签约需要注意什么

回答于2024-04-15 阅读（2659）

律师回答

摘要：本文介绍了二手房签署前的注意事项，包括确认产权人、卖方配偶签署《同意出售证明》、出售继承房产、签约资格、遇到买方为外国人或港澳台居民、遇到法人购房、卖方因患病丧失行为能力、不选择资金监管可能面临的风险等。最后提醒读者遵守相关法律法规，避免产生法律后果。

合同自签署开始即具有法律效力,是无可怀疑的法律判断。当事人若违反合同约定的内容,将产生相应的法律后果,包括承担法律责任。因此,在二手房签署前,请注意以下几种情况,避免风险:

1. 确认产权人
首先,要核对本人的身份证和房产证是否一致。如果产权人无法到场,代理人必须要有产权人的授权委托书,并确保授权委托书上的代理人信息与实际相符。
2、签约时，卖家配偶未签署《同意出售证明》会有什么样的后果?
根据民法典的相关规定，夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有，所以未取得配偶同意出售证明，买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。
3、出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同?
继承中的房产属于全体继承人共同共有，如果出售应由全体继承人共同签署合同，并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。
4、签约资格如何确定?
合同双方当事人都应是完全民事行为能力人。
根据民法典规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。
5、遇到买方是外国人或港澳台居民(被国家限制的购房人)时，怎么办?
在遇到买方是外国人及港澳台居民时，卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外审批单》，一免耽误卖房的时效。
6、遇到法人(包括公司企业、事业单位等)购房时，怎么办?
①审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间，必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。
②二手房属于国家或集体财产的，应审核是否有政府主管部门的批准文件。
7、卖方因患病丧失行为能力的该怎么签署合同?
需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人，再由人民法院指定监护人，由监护人办理房屋买卖事宜。
8、不选择资金监管可能面临的风险是什么?
交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

延伸阅读

二手房买卖合同签署是房屋交易中至关重要的一环。在这一过程中,需要注意以下事项:

1. 合同条款要清晰明确:在签署合同前,应仔细阅读并理解合同条款,确保各项条款的含义清晰明确,避免产生歧义和纠纷。

2. 确认房屋权属:在签署合同前,应确保自己拥有该房屋的所有权或者已经取得了房屋的所有权,否则可能会面临法律风险。

3. 确认合同价格:在签署合同前,应确保自己已经充分了解该房屋的市场价格,并在合同中确认的价格符合市场价格。

4. 支付方式要明确:在签署合同前,应明确合同中涉及的支付方式和金额,确保双方理解和同意。

5. 合同解除条件:在签署合同前,应明确合同的解除条件和程序,避免产生不必要的纠纷和争议。

6. 争议解决方式:在签署合同前,应明确争议解决方式和程序,确保双方在发生争议时能够通过合法的方式解决。

7. 其他条款:在签署合同前,应仔细阅读并理解合同中的其他条款,包括房屋交付日期、房屋维护责任等。

二手房买卖合同签署是房屋交易中至关重要的一环。在签署合同前,应仔细阅读并理解合同条款,确保自己权益,并避免产生不必要的纠纷和争议。

结语：签署二手房合同前,请务必确认卖方身份、产权人是否到场、配偶是否同意出售、是否为限制行为能力人或无民事行为能力人,以及是否选择资金监管等情况。否则可能会产生相应的法律后果。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

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