房屋产权证贷款是怎样的-法律问答|晖律网

首先交首付款，签买卖合同，这步是需要和开发商协作完成的。在签订好购房合同后，就该办理购房贷款了。由于期房无法办理产权证，在房子修好、产权证办下来抵押给银行之前，开发商、银行、购房者三方会签订一个抵押合同，由开发商向银行做一个阶段性的担保，这个时间或者一两年，也可能要三四年。等房子可以入住、产权证办下来之后，开发商就会把产权证直接交给银行做抵押，从这时起，产权证实际就已经和开发商没有关系了。如果购买的是现房，就没有开发商阶段性担保这一步骤，只剩下购房者和银行双方的关系。
一、没有房产证的房子怎么交易
没有房产证的房子一般不能交易。
1、房产证是对该房拥有所有权的证明；
2、没房产证的房子存在没有产权证明的障碍、其买卖属于无权处分，不能依法登记办理变更过户手续。
没有房产证分为以下几种情况：
1、刚刚交了首付款，但是还没有来办按揭
房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让，就是需要跟开发商来商量好，跟买方要重新签订另外的一份购房合同，并且将老的购房合同及时收回即可。然后房屋买方将房子首付款支付给卖方就可以了。接下来的事情就跟购买新房一样，到房管局去备案就写买方的名字就可以了，银行的按揭也是买方他们去办理即可，房产证下来之后就直接是写的买方的名字了。
2、正在还房贷，还没有交房
方式一：直接更名
流程：
（1）卖方将银行的贷款还清；
（2）卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
（3）开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
（4）注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
注意事项：
（1）房子必须还清银行贷款
（2）更名必须取得开发商的同意
（3）买方不能再按揭了，必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户
这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
包括：
个人所得税：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%；90平～140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
营业税：5.55%
第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是
税费较高，且时间成本比较长。
注意事项
（1）没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎。
（2）如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
（3）对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
（4）房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
二、购房合同备案需要多久？
商品房买卖合同备案是房屋交易过程中的重要环节，购房合同备案是指买卖双方签订购房合同后30天内，开发商要向房管局申请办理商品房买卖合同备案或商品房预售合同备案手续。房产合同备案流程是先网签后备案，经相关部门审核后取得备案号即可。房管局审核期限为10日，根据业务量的多少，一般在3-5日即可领取备案合同。
如果是网签合同，就是签合同即时提交备案，一般通过是3到5天。如果纸质合同，看开发商多久提交备案，正常也是一个星期左右。
1、实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。
2、目前楼市销售的商品房多为期房，有的房子还没有破土动工，就已经开始内部预约销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同，但是合同能否顺利执行很难保证。有的因为开发手续不全，不能及时办理产权证，有的则暗中被开发商二次抵押，一房二主，产权被别人分割等。

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