自从国家调控政策出台以来,房地产企业积极响应,纷纷加大促销力度,以加快销售速度、促进资金回笼。需要指出的是，企业在采用不同的促销方式时，不应忽视涉税问题。第二套住房按揭贷款要求首付50%以上的政策。某房地产开发企业推出了代业主首付20%的补贴方式。比如，市民购买一套价值100万元的房子，属于自己的第二套住房，按照政策规定，至少要交50%的首付，也就是50万元。但很多人拿不到这么多首付，所以房地产企业只收30%的首付，也就是30万元，再预付20万元，帮助客户顺利购房。双方约定，房地产企业垫款一年后交房时由客户返还，利息按银行同期贷款利率计算。企业财务人员认为，由于企业实际尚未收到业主的全部首付，企业垫付的房款并非实际的预收收入。房主实际还房款时会记录下来。企业在每个纳税期间申报缴纳各项税款时，不考虑缴纳部分自行垫付的收入。也就是说，首付50万元，只有30万元在企业财务账上入账，30万元在纳税申报表上填报，其余20万元在实际征收时入账纳税。
企业这样经营有没有涉税问题？根据相关税收政策，销售房地产预征应缴纳营业税、企业所得税、印花税、土地增值税等，其中，营业税相关法律法规规定，纳税人销售房地产采取预征方式的，纳税义务发生在收到预收款项之日。为了尽快收回资金，督促客户尽快办理按揭，房地产企业自己支付的首付需要与业主支付的首付一起开具收据。在财务处理上，相当于企业取得了抵押合同约定的全部首付预售收入，应全部计入营业额，并应计缴营业税等各项税费。
房地产行业促销有哪些风险
律师回答
摘要：房地产企业在国家调控政策出台后积极响应，采用不同的促销方式加快销售速度和促进资金回笼。然而，在采用代业主首付20%的补贴方式时，企业需要注意到涉税问题。根据税收政策，销售房地产预征应缴纳营业税、企业所得税、印花税、土地增值税等。纳税人销售房地产采取预征方式的，纳税义务发生在收到预收款项之日。因此，企业垫付的首付需要与业主支付的首付一起开具收据，并在财务处理上计入营业额并缴纳相关税费。
延伸阅读
销售房地产预征税款的管理与申报是房地产税收管理中的一项重要内容。根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产开发商在销售商品房时，需要向购房者收取预征税款。这些预征税款需要按照规定的程序进行管理和申报，以确保房地产税收的合法性和规范性。
首先，开发商需要制定预征税款管理制度，明确预征税款的收取标准、收取方式、收取时间、返还时间等细节。同时，开发商还需要在售楼广告中载明预征税款的具体金额和返还时间等信息，以便购房者知晓并理解相关税收政策。
其次，开发商需要按照规定的程序向税务部门申报预征税款。具体来说，开发商需要向税务部门提供商品房预售许可证、商品房销售合同等文件，并按照税务部门的要求填写预征税款申报表。同时，开发商还需要在申报表中详细列明预征税款的收取金额、收取时间、返还时间等信息，并承担相应的法律责任。
最后，税务部门需要对开发商的预征税款管理情况进行监督和检查。如果开发商的预征税款管理制度不规范或者存在违规行为，税务部门有权责令其改正，并可以对其处以相应的罚款或者行政处罚。
总之，销售房地产预征税款的管理与申报是房地产税收管理中的一项重要内容。开发商需要按照规定的程序进行预征税款的收取和管理，并承担相应的法律责任。同时，税务部门需要对开发商的预征税款管理情况进行监督和检查，以确保房地产税收的合法性和规范性。
首先，开发商需要制定预征税款管理制度，明确预征税款的收取标准、收取方式、收取时间、返还时间等细节。同时，开发商还需要在售楼广告中载明预征税款的具体金额和返还时间等信息，以便购房者知晓并理解相关税收政策。
其次，开发商需要按照规定的程序向税务部门申报预征税款。具体来说，开发商需要向税务部门提供商品房预售许可证、商品房销售合同等文件，并按照税务部门的要求填写预征税款申报表。同时，开发商还需要在申报表中详细列明预征税款的收取金额、收取时间、返还时间等信息，并承担相应的法律责任。
最后，税务部门需要对开发商的预征税款管理情况进行监督和检查。如果开发商的预征税款管理制度不规范或者存在违规行为，税务部门有权责令其改正，并可以对其处以相应的罚款或者行政处罚。
总之，销售房地产预征税款的管理与申报是房地产税收管理中的一项重要内容。开发商需要按照规定的程序进行预征税款的收取和管理，并承担相应的法律责任。同时，税务部门需要对开发商的预征税款管理情况进行监督和检查，以确保房地产税收的合法性和规范性。
结语：房地产企业在国家调控政策出台后,为了加快销售速度、促进资金回笼,积极响应并采用不同的促销方式。然而,在采用促销方式时,企业不应忽视涉税问题。对于第二套住房按揭贷款,要求首付50%以上的政策,企业推出的代业主首付20%的补贴方式需要引起重视。虽然这种方式可以帮助客户顺利购房,但企业财务人员应该认识到,垫付款项并非实际的预收收入,不应在财务账上入账。在纳税期间,企业应根据相关税收政策,申报缴纳各项税费,包括营业税、企业所得税、印花税、土地增值税等。此外,纳税人销售房地产采取预征方式的,纳税义务发生在收到预收款项之日。因此,企业在财务处理上应将垫付款项计入营业额,并缴纳相关税费。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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