抵押后的房屋也可出租，但应当书面告知承租人该房屋已抵押的事实。抵押人未书面告知承租人抵押事实的，抵押权实现造成承租人损失的，抵押人承担赔偿责任；如果书面告知承租人该房屋已经设定抵押，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。
一、买卖不破租赁的适用范围有哪些？
1、买卖不破租赁”原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。这是由该原则的目的所决定的，即保护和维持长期稳定的租赁关系，更好的发挥租赁物之效用。租赁关系属于债权，而所有权属于物权，从法律关系保护的顺位来说，物权具有天然的优先性，买卖不破租赁原则是法律赋予的优先权，是租赁关系物权化的一种体现。原因在于某些租赁物的稀缺性、价格过高、生活和生产必须等原因造成建立租赁关系成了满足人们对其需要一种重要方式，只有给予特殊保护才能维持社会稳定和交易安全，避免社会资源因不合里利用而造成的浪费。动产则没有必要适用该原则，否则将不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用，更与民法的基本原则相背离。因此，在法律实践中，动产基本不适用“买卖不破租赁”原则。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用该原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”也就是说，不动产已经设定抵押权，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，该租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护，但根据抵押人是否书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对承租人承担的责任有所不同：抵押人已书面告知的，无须对承租人承担赔偿责任；抵押人未书面告知的，应当对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的不适用“买卖不破租赁”原则。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般也不适用“买卖不破租赁”原则。
4、也是法律实践中最常见的一种情形，就是在拿到一份具体的租赁合同时，如何正确的甄别“买卖不破租赁”原则的适用范围的问题。在《民法典》中，我们把合同分为有名合同和无名合同，租赁合同是有名合同的一种，买卖不破租赁原则正适用于租赁合同。然而，我们所说的租赁合同是法学理论中的租赁合同，其约定的权利义务完全围绕法律意义上的租赁关系的。但实践中，我们看到的《某某某租赁合同》，往往是涵盖几种法律关系的混合合同，可能涉及租赁合同权利义务关系以外的其他法律关系，如果我们将该“租赁合同”的内容完全继承，对其主张“买卖不破租赁”而将该合同全部内容在物之买受人(即新的出租人)与承租人之间适用，可能对物之买受人(即新的出租人)非常不利，而且可能违背公平原则。
二、出租人的义务有哪些
1、出租人收取租金时，应当按照租赁合同的约定，除租赁合同另有约定外，不得向承租人收取其他费用。除公有住房外，出租人可以与承租人约定收取租赁保证金；
2、给付义务，即出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务、保障承租人居住安全并对出租房屋进行正常维修的义务和尊重承租人优先购买权的义务。
3、在房屋租赁期间，出租人需改建、扩建或改变房屋用途和结构的，须征询承租人意见，并按规定报请有关部门批准；
4、出租人的附随义务。是基于诚实信用原则而产生的合同义务，主要包括告知义务、协作、照顾和保护义务等。债务人违反附随义务，导致债权人及与之有特定关系的第三人遭到损害的，应负赔偿责任。根据租赁合同的特点，出租人对承租人的附随义务主要是；对承租人的同住人的保护义务。关于此点，后文再作具体分析。
5、租赁期间，出租人如需转让已经出租的房屋，应当提前2个月书面通知承租人；
6、瑕疵担保包括权利瑕疵担保和物的瑕疵担保。前者担保权利不存在任何不足与缺陷，不会有任何人向债权人提出权利主张；后者担保标的物在价值、效能或质量方面无缺陷。
7、房屋出租人应当按照租赁合同约定的时间向承租人交付房屋，交付的房屋应当符合租赁合同的约定并处于正常的可使用状态。每逾期一日要支付不超过月租金3％的违约金，违约金不足以赔偿承租人损失的，出租人还得就不足部分进行补偿；
8、出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求，承租人与相邻房屋承租人、使用人对合用部分的使用产生争议的，出租人应当与相邻房屋承租人、使用人协商处理；
9、出租人应当定期对房屋进行检查维修，使房屋处于正常的可使用状态，并应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。因没有及时维修房屋而造成的任何人身伤害和财产损失，出租人应承担赔偿责任。
10、出租之前已经设定抵押或者房屋所有权一经查封、扣押、监管或者其他形式限制转移的，房屋出租人应当实现书面告之承租人。
11、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、先抵后租能否解除租赁合同
如果房屋承租权设定在先，抵押权设定在后，根据民法一般原理“买卖不破租赁”，可推出即使因抵押权人实现抵押权而取得被抵押的房地产时，原建立在该房屋之上的租赁合同仍然继续有效，房屋新的产权人不能随便变更租赁合同，更不能解除合同，否则房屋承租人将有权拒绝解除房屋租赁合同。如果房屋抵押权设定在先，承租权设定在后，这要分两种情况，一是如果承租人明知房屋已设定抵押权而愿意承租的，抵押权人在实施抵押权时，就有权要求和承租人解除租赁合同；二是由于某种原因承租人不知道该房屋已设定抵押权而承租的，在我国现行法律并未加以明确规定，但在司法实践中一般认为，抵押权人是否有权解除与房屋承租人之间的租赁合同，应以是否损害所抵押房屋的价值、影响房屋抵押权的实现为前提条件。也就是说，如果确实是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋贬值或者是给实施抵押权造成困难的，就应赋予抵押权人有权在特定条件下解除房地产租赁合同的权利。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。