小产权房子能买吗，有风险吗？-法律问答|晖律网

小产权房子能买吗，有风险吗？

回答于2024-04-22 阅读（850）

律师回答

摘要：小产权房的法律地位不明确,缺乏国家颁发的土地使用证和预售许可证,因此无法办理房产证和进行银行贷款和抵押贷款。购买小产权房可能面临法律风险,包括无法对抗国家的征地和拆迁,无法索回房款等。此外,小产权房开发建设存在监管缺位,质量问题难以得到解决。因此,购买小产权房需要谨慎考虑,要看到小产权房本身存在的问题和购买后的风险。

小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。在现实中,这些房屋往往是由村集体组织或开发商以新农村建设等名义出售的,或者是由农民自行组织建造的“商品房”。因此它并不真正构成严格法律意义上的产权。而且，现在国家严厉打击小产权房，建议您还是看看商品房，以免自己的权益受到损失。
二、购买小产权房法律风险
无法办理房产证无法进行银行贷款和抵押贷款
小产权房，它这个“小产权”其实是咱民间的一种表述。说白了，你要从合规性上来套的话，它其实是没产权。因为这种房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的，当然，你的购房合同在房管局是不能备案了。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这其实就是小产权房，最大最大的问题。
此外，办理产权证，需要五证具备，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。因开发商不具备五证，那么小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证，导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。
同时，购买小产权房没有房产证，没有备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。其实压力也蛮大的。那么你不能去银行做贷款，同理你未来也不能拿这个房子去银行做抵押，再者你买卖的时候可能也有很多的风险在。
因不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，加上职能部门监管不力，存在严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，最终只能自行承担损失。
三、小产权房交易难
小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。如果再说到遗产的继承等等方面，那麻烦真的是太多了。
最后，也是最为重要的一点，小产权房的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。也就是说，没有产权，没有监管是个灰色地带，那这个房子质量好坏就全看这个开发商的心情和良心了。如果你碰上一个非常有良心的开发商，好好给你盖，权当罢了;但是缺少监督的情况下，人家是能偷就偷能省就省，说不定这个房子就可能有很大的质量隐患。以后的修缮、修葺可能就有比较大的问题。
因此小产权房本身就是不具有法律意义的产权，而且还不受到国家的保护，在购买后也没有房产证。因此在购买后就容易引发一些问题和风险，所以在小产权房子能买吗这个问题上希望多多的考虑，要看到小产权房本身存在的问题和购买后的风险，以免发生不必要的损失。

延伸阅读

小产权房是指在集体土地上建造的房屋,由于其土地所有权属于集体,因此无法办理房产证。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,集体土地的所有权归村集体经济组织所有,因此小产权房的所有权也属于村集体经济组织。

虽然小产权房的所有权不属于国家所有,但是其法律地位与国有土地上的房屋相同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产权利的取得和转让应当办理房屋所有权转移登记,而小产权房也属于房屋的一种。因此,理论上来说,小产权房是可以办理房产证的。

然而,实际上并非所有的地区都承认小产权房的存在,更有一些地区明确规定小产权房不得上市交易。这是由于小产权房存在一定的争议性,有些地区认为小产权房属于非法建筑,有些地区则认为其属于农民集体所有。

小产权房的法律地位并不明确,需要根据具体地区和法律规定来确定。如果小产权房的所有权明确,且符合法律规定,那么是可以办理房产证的。但如果所有权存在争议或者法律规定不允许小产权房的存在,那么就不能办理房产证。

结语：小产权房的法律风险不容忽视,其中包括无法办理房产证、无法进行银行贷款和抵押贷款、无法对抗国家的征地和拆迁等。此外,小产权房的质量问题也可能导致购房者面临房屋质量纠纷和损失。因此,购买小产权房需要谨慎考虑,要认识到它并不真正构成严格法律意义上的产权,也无法享受国家保护。如果购买小产权房,建议在购房前查看房屋的合规性,并了解相关法律规定和风险。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。
县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

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