怎么区别预售合同和购房合同-法律问答|晖律网

预售合同和购房合同的区别如下：
1、定义不同，预售合同是房屋在预售过程中，房子还没有建造好，交付使用之前所而签订的合同。购房合同是房子已经建造完毕，并且已经取得房地产权证，通过楼盘销售而签订的合同；
2、合同标的物不同，预售合同中，标的物为正在建设中的房屋；购房合同中，标的物较为复杂，可能是已经竣工的房屋，也可能是未竣工的房屋。
一、购房合同的法律效力如下：
1、当事人必须遵循合同约定，依诚实信用原则正确、完全地行使权利履行义务，不得滥用权利，违反义务；
2、任何单位和个人都不得侵犯当事人的合同权利，不得非法阻挠当事人履行义务；
3、当事人违反合同的，将依法承担民事责任，必要时人民法院也可以采取强制措施使当事人依合同的规定承担责任、履行义务，对另一方当事人进行补救。
二、预售合同转让的程序如下：
1、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记；
2、经交易管理部门批准转让的，转让双方需缴纳相关税费。
总的来说，预售合同和购房合同的区别在于定义和合同标的物，购房合同具有法律效力。如需转让预售合同，需及时携带有关材料到交易主管部门申办预售转让登记，同时缴纳相关税费。
一、如何办理房屋预告登记
1、预购商品房预告登记需要的材料：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)已登记备案的商品房预售合同原件；
(4)当事人关于预告登记的约定原件；
(5)预购人单方申请预购商品房预告登记的，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；
(6)设定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押权人同意房屋买卖的证明材料。
2、预购商品房抵押权预告登记需要的材料：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)抵押合同原件；
(4)主债权合同原件；
(5)预购商品房预告登记证明原件；
(6)当事人关于抵押权预告登记的约定原件；
(7)已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。
3、房屋所有权转移预告登记的材料：房屋抵押期间，抵押人转让房屋的所有权、申请房屋所有权转移预告登记的，除提交下列规定材料外，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件原件、他项权利证书原件、抵押权注销申请书原件：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)转让方的房屋所有权证；
(4)房屋所有权转让合同原件；
(5)当事人关于预告登记的约定原件(转让合同中已有约定的除外)。
4、房屋抵押权预告登记所需的材料：已办理房屋所有权登记或房屋所有权转移预告登记的房屋，可以办理房屋抵押权预告登记。
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)主债权合同原件、抵押合同原件；
(4)房屋所有权证或房屋所有权转移预告登记证明原件；
(5)当事人关于预告登记的约定原件(抵押合同中有约定的除外)。
5、预告登记的变更登记需要的材料：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)预告登记证明原件；
(4)变更事实的有关证明文件原件。
6、预告登记的注销登记需要的材料：
(1)登记申请书原件；
(2)申请人身份证明；
(3)预告登记证明原件；
(4)证明预告登记的房屋权利终止的证明材料原件。
7、具体程序：
(1)确定开放商拥有《商品房预售许可证》。商品房预售许可证可以保证开发商在预售后有履行的能力，具体说来需要具备已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这四个条件后才能取得预售许可证。
(2)与开放商约定房屋预告登记。在确定开发商有商品房预售许可证后与其签订房屋买卖合同中可以约定房屋预告登记，也可以在房屋买卖合同外另行书面约定房屋预告登记。无论如何，双方约定是进行预告登记的前提。
(3)申请预告登记。在已完成预售合同登记备案手续后，买房人可以向当地县级以上房产管理部门申请预告登记。如开发商未按约定与买房人共同申请预告登记，买房人可以单方申请预告登记。
(4)申请成功后，去房管局办理预告登记，取得商品房预售许可证明。
8、当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《城市商品房管理办法》
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

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