随着房地产限购限售政策推进,很多投资者购买写字楼通过收取租金的方式来进行投资,让我们梳理一下个人出租写字楼等需要缴纳多少税。根据山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知 鲁财税[2019]6号规定:自2019年1月1日至2021年12月31日,对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。全国各地均采取了同样的口径的减半征收。各个地区在政策落实时不仅增值税小规模纳税人享受上述减半优惠,个人也享受上述减半征收的税收优惠。
      增值税
      纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。自然人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过10万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策,租赁合同中约定免租期的,不属于增值税视同销售服务。纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。1、个人出租非住宅,开增值税普通发票:月租金≤10万元,增值税免税;月租金>10万元,增值税征收率5%,增值税=合同金额(含增值税)÷(1+5%)×5%。 2、个人出租非住宅,开增值税专用发票,增值税征收率5%:增值税=合同金额(含增值税)÷(1+5%)×5%。
个人所得税
      1、据实征收:
      1每月租金收入不超过4000元:
      应纳税额=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-出租房屋实际开支的修缮费用(限800元)-800元(费用扣除标准)】×20%;
      2每月租金收入超过4000元:
      应纳税额=【不含增值税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-出租房屋实际开支的修缮费用(限800元)】×(1-20%)×20%;
      3转租每月租金收入不超过4000元:
      应纳税额=【转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(每月800元为限)-800元(费用扣除标准)】×20%;
      4转租每月租金收入超过4000元:
      应纳税额=(转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(每月800元为限))×(1-20%)×20%。
2、青岛市规定-核定征收
      1月租金≤1600,个人所得税免税;
      21600
      3不含增值税月租金>30000,个人所得税征收率2%。
3、北京市规定-综合征收
      从2019年1月1日起,北京地区对于个人出租其他类型房屋,月租金收入(不含税)在10万元以下的,按照7%的综合征收率(含房产税、个人所得税等全部税费)征收;月租金收入(不含税)在10万元以上的,按照12%的综合征收率(含增值税、房产税、个人所得税等全部税费)征收。
4、上海、深圳、广州......咨询各地税务机关
      全国各地有不同的个人所得税和出租不动产征收政策,具体可自行咨询当地税务机关或者12366。
房产税
      出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。 个人出租非住宅,房产税税率12%:房产税=合同金额(含增值税)÷(1+5%)×12% ×50%
城镇土地使用税
      出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。个人出租非住宅,城镇土地使用税税率0.5%,城镇土地使用税=合同金额(含增值税)×0.5% ×50%
印花税
      印花税是行为税,在应税行为发生之时作为纳税义务发生的标志。应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花,在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花,如果合同在国外签订的,应在国内使用时贴花。
      个人出租非住宅,印花税税率0.1%,印花税=合同金额(含增值税)÷(1+5%)×0.1% ×50%
城建税
      城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加是国家对缴纳增值税和消费税的单位和个人就其缴纳的税额为计税依据而征收的税费,城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加纳税义务发生时间分别与增值税、消费税相同。月租金>10万元,城建税税率7%,城建税=增值税×7%×50%
教育费附加和地方教育费附加
      不含增值税月租金>10万元,教育费附加费+地方教育费附加费率3%+2%,教育费附加费+地方教育费附加=增值税税额×5%×50%
转租
      转租房产税不征;个人所得税为上述直租政策征收率基础上的8折,例如个人出租非住宅,1600
行政责任
      《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条:纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
      根据征管法相关规定,个人出租不动产,未按规定申报的,税务机关可以责令申报,责令申报后依然未申报的,税务机关可以对个人进行处罚。如果未申报或者虚假申报造成少缴纳税款的,税务机关可以要求补缴税款、滞纳金并进行处罚。
刑事责任
《中华人民共和国刑法》第二百零一条 逃税罪纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。 扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。 对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
      税务机关要求下达追缴税款通知后,出租人应积极配合税务机关缴纳税款,如果对纳税有争议的,可以在缴纳税款后提起行政复议、行政诉讼,维护自身合法权益。如果出租人未按税务机关规定补缴税款或者五年内有两次逃税行政处罚,出租人将面临刑事责任,在全国各地司法机关判例中,已经有当事人因未按规定缴纳出租不动产的相关税费承担刑事责任的判例。
个人出租房屋,代开发票资料
      租赁合同复印件,房产证复印件,房东身份证原件及复印件(如房东本人来办理),房东委托他人办理,还需加带受托人身份证原件及复印件及授权委托书。