一、因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效：
（1）无民事行为能力人或者无权代理人签订的房屋租赁合同；
（2）限制民事行为能力人或者越权代理人签订又未经追认的房屋租赁合同。
二、因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效：
（1）违法违章建筑的租赁合同无效：违法违章建筑物的租赁合同，一般应认定无效，但在一审法庭辩论终结前取得合法手续的，人民法院应当认定有效：
1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效；
4、必需经由公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者消防验收不合格的房屋；
（2）房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。
（3）共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。
（4）房屋转租的无效情形：承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
一、转租期限超过承租人剩余租赁期限部分有效吗
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
【本文关联的相关法律依据】
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
民房租赁合同怎么样无效
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什么样的房屋租赁合同无效
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