南京二手房交易政策是如何规定的？-法律问答|晖律网

南京二手房交易政策是如何规定的？

回答于2024-04-11 阅读（2448）

律师回答

摘要：南京二手房交易政策有三种情况：卖方无贷款，买方有贷款，纯商业；卖方有贷款需赎楼；全现金，双方均无贷款。在办理二手房交易时，买方需要提供不同的材料，并经过一系列的手续，如签署合同、缴纳税费等。卖方如果有贷款，则需要先结清贷款，才能进行过户。

在我国经济市场中，民事主体在依法获得土地的使用权以及房产证的基础上，会进行自由的二手房交易。由于不同地区的经济发展水平、地理位置等存在差异，因此实施的政策规定也有所不同。那么，南京二手房交易政策是如何规定的呢？

南京二手房交易政策：

一、卖方无贷款，买方有贷款，纯商业

1. 中介公司使用密钥进行网上签约并打印《经纪机构版交易合同》。如果没有中介，则需要到交易中心进行网签并打印合同。

2. 买方需要办理贷款提前审批。

3. 银行审批通过后，银行将相关材料递交至房产中心资金监管柜台。
第四步：中介公司用密钥打印权属登记申请表并确认成交
第五步：二楼买方开具新购住房证明
第六步：二楼配图
第七步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：
1、双方提供身份证及复印件、同一监管银行的银行卡及复印件(背面持卡人签名)、产权证原件及复印件、土地证原件及复印件、存量房网签合同原件。中介公司提供开户银行、账号及公章。
2、买卖双方签署《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。
3、买卖双方签署收件资料清单，买方持有一份。
4、受理柜台出具资金监管存款单与佣金存款单给买方。
第八步：在公证处办理委托公证,买方缴纳公证费200元。
第九步：到银行将房款与佣金存入专用账户，收取资金监管单与佣金存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，出具转账凭证给买方。
第十步：买卖双方到资金监管窗口换取收款凭证并缴相关费用。
第十一步：取号送件。
第十二步：三个工作日内，银行将购房贷款转至资金监管账户。
第十三步：十个工作日后，完成房屋登记手续，双方缴纳相关税费后，由保证机构领取房屋所有权证。
第十四步：公积金中心将房款划至资金监管账户。
第十五步：卖方凭购房发票、身份证，到资金监管窗口办理划款手续，银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。
第十六步：交易保证机构为买方办理土地使用证、抵押登记手续，并在交易后40个工作日内，通知买方领取房屋所有权证、土地使用权证。
备注：公积金贷款是出件后的五～七个工作日领款
二、全现金，双方均无贷款
第一步：二楼买方开具新购住房证明
第二步：二楼配图
第三步：一楼资金监管受理柜台办理如下手续：
1、双方提供身份证原件、同一监管银行的银行卡原件、产权证原件、存量房网签合同原件一份，受理柜台收取存量房网签合同原件一份、身份证复印件一份、银行卡复印件一份。
2、双方签署《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，中介公司盖章，一式五份，中介1份，卖方1份，买方2份，受理柜台1份。
3、双方签署收件资料清单，买方持有一份。
4、受理柜台出具资金存款单与佣金存款单给买方。
第四步：中介陪买方到银行将房款与佣金存入资金专用账户，银行收取资金监管存款单与佣金存款单，查看《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》，出具转账凭证给买方。
第五步：到资金监管财务柜台，财务柜台收取《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》一份与转账凭证原件，出具2份《南京市存量房交易结算资金及佣金监管收款凭证》给买方，一份是房款，一份是佣金。
第六步：取号送件
第七步：10个工作日后缴税，买方领取产权证，卖方凭身份证和售房发票及《南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议》到资金监管财务柜台办理划款手续，佣金同时划转。
第八步：办理土地证，立等可取
三、卖方有贷款需赎楼(可以申请免网签免监管)
贷款需结清才可过户，买方自愿用房款帮房主结清再过户，这样可申请免监管免网签手续，按4月1日的交易流程即可，签老的《存量房买卖合同》。
故而只会在当地具有司法效力，对于其他地区，在买卖二手房之前，也需要了解当地的相关政策的规定。一般来说，在实施买卖房屋等经济行为之后，是需要按照既定的规定，缴纳税额的。

延伸阅读

根据南京市房地产调控政策，二手房交易实行限购、限售、限贷、限价等政策。其中，限购政策包括本地户籍居民家庭最多购买3套，非本地户籍居民家庭最多购买1套；限售政策包括已购房屋满5年且没有贷款记录的，可以在南京市范围内自由交易；限贷政策包括二套及以上贷款记录的，贷款金额不得超过房屋总价的50%；限价政策包括在限价区域内，政府会限制房价的涨幅。

从法律角度分析，这些政策都具有法律效力。对于违反限购、限售、限贷、限价等规定的行为，购房人及售房人应当承担相应的法律责任。如果购房人通过弄虚作假等手段规避限购政策，恶意炒房等行为，将会受到法律的制裁。此外，如果购房人及售房人在房屋交易过程中存在违法违规行为，例如签订虚假合同、恶意诉讼等，也将会受到法律的制裁。

总之，南京市二手房交易政策详情中体现了政府对房地产市场调控的决心和努力，对于保护广大购房人的合法权益，维护市场稳定和健康发展具有积极意义。

结语：二手房交易政策因地区而异，具体规定应遵循当地政府相关部门的规定。在南京，二手房交易需遵循一定的流程，包括卖方无贷款、卖方有贷款需赎楼或买方有贷款等不同情况下的操作。在办理二手房交易时，买方和卖方需提供相应的证件和资料，并签署相关协议和文件。此外，买卖双方还需缴纳一定的手续费和税费，以完成二手房交易。在办理过程中，还需要了解当地公积金贷款政策和不动产登记流程，确保交易顺利完成。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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