购房违约金赔付的相关法律法规-法律问答|晖律网

购房违约金赔付的相关法律法规

回答于2024-04-11 阅读（882）

律师回答

摘要：根据法律规定，当事人在合同中约定的违约金应适当减少或增加；对于未约定违约金的商品房买卖合同，可以按照逾期付款或逾期交付房屋的标准确定违约金；如果出卖人未能按期提供房屋权属证书，出卖人应承担违约责任；购房者可以在延期交付、房屋面积误差超出3%、房屋质量不合格等情况下要求退房并获得相应赔偿；违约金应根据合同总额计算，不得超过合同总额的30%。

(一)当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
(二)商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(三)由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
如果买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的具体数额。
一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：
1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。
3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
购房的时候在规定时间不进行支付定金或者是全款是需要进行支付违约金的，违约金是根据合同的总额进行计算的，合同金额越大，违约金也就越多，违约金不可以超过合同总额的百分之三十，如果超过可以到人民法院进行调节一下。

延伸阅读

结语：根据以上规定，当事人请求减少违约金应以超过损失30%为标准适当减少，请求增加违约金应以违约造成的损失确定数额。对于商品房买卖合同未约定违约金或损失赔偿额的情况，可参照相关标准确定数额。出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任，具体期限根据合同约定或房屋交付情况而定。如果合同未约定违约金或损失数额难以确定，可按已付购房款总额参照相关标准计算违约金。购房者可以退房的情形包括延期交付、房屋面积误差超过3%、房屋质量不合格严重影响使用等。购房时未按时支付定金或全款需支付违约金，违约金不得超过合同总额的30%，可通过法院调节。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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