验房不合格退房流程是怎样-法律问答|晖律网

验房不合格退房流程是怎样

回答于2024-04-23 阅读（151）

律师回答

摘要：本文介绍了验房不合格退房流程的相关说明，包括如何判断房屋是否存在质量问题、如何解除合同、如何请求赔偿等。同时，文章还介绍了验房时发现质量问题可以退房的情况以及常见的房屋质量问题大致可以分为三类。

一、关于验房不合格退房流程的说明：
如果购房合同中规定的房屋在基础工程或主体结构工程方面存在质量问题，那么需要判断是否可以通过加固来修复，并确保房屋安全。如果可以，买方就可以请求卖方依照法律规定及合同约定内容履行义务，对房屋进行维修等补救措施。
2、解除合同
在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买方可以请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
3、违约金及损害赔偿
卖方交付的房屋不合格，买方不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求卖方支付违约金及承担损害赔偿责任，所以买方可以要求卖方赔偿其损失。
二、验房时发现质量有问题可以退房吗？
在验房收房的过程中，如果发现房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。但如果出现以下八种情况，则购房人可以提出退房。
1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3％。
2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6、不能或不能按期办理产权过户的。
7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8、合同中约定的其它退房条件出现时。
三、常见的房屋质量问题，大致可以分为三类
第一类问题如果是一些小的质量瑕疵问题。
例如比较小范围的空鼓、门窗掉漆、开关松动不灵活等，这些问题业主可以直接报修物业或者开发商进行处理，物业或者开发商会安排专门的施工人员，来进行问题之处的维修工作。
第二类问题就是一些比较大型的质量问题。
直接导致业主无法完成入住的。例如房屋漏水、墙壁水泥脱落等。如果业主尚未完成收房手续，那么业主在这时可以依法请求拒绝收房，在开发商整改完所有的质量问题之后，再办理入住手续。另外，也可以根据合同的相关规定，要求开发商承担由于延迟交付而造成的违约责任；如果业主已经办理完入住手续，在入住之后发现这些问题的，业主有权要求开发商承担维修期间的损失，来维护自己的权益。
第三类问题就是出现的房屋裂缝等问题。
此时业主有权要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具国家专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。如果没有存在安全性结构问题，则可以要求开发和少那个进行常规的维修整改即可，整改期间的损失由开发商来承担；如果证实房屋确实存在严重的安全性结构问题，那么业主有权要求退房，并由开发商承担违约责任。如果开发商拒绝退房，那么业主有权要求开发商出具设计部门的设计整改方案，对房屋进行加固整改，保证房屋的安全性结构，期间的整改损失由开发商负责。

延伸阅读

根据我国《商品房销售管理办法》的规定，商品房交付使用后，购房人或者房屋买受人应当进行验收。如果购房人或者房屋买受人拒绝接收商品房，房地产开发企业应当进行重新检查。如果商品房验收不合格，房地产开发企业应当负责重新验收，并承担相应的责任。如果购房人或者房屋买受人拒绝重新验收，房地产开发企业应当向当地房地产管理部门报告，由房地产管理部门组织重新验收。如果商品房验收合格，购房人或者房屋买受人应当向房地产开发企业交付购房款。

结语：验房不合格退房流程包括：判断是否可以通过加固来修复并确保房屋安全；解除合同；请求卖方赔偿其损失。在验房时发现质量有问题，可以让发展商及时补修，但如果出现以下八种情况，则购房人可以提出退房：实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3％；开发商逾期交房构成根本违约；开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的；开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）；开发商交付的房屋主体结构不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的；不能或不能按期办理产权过户的；购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的；合同中约定的其它退房条件出现时。常见的房屋质量问题大致可以分为三类：第一类问题是一些小的质量瑕疵问题，例如空鼓、门窗掉漆等，这些问题业主可以直接报修物业或者开发商进行处理；第二类问题是一些比较大型的质量问题，直接导致业主无法完成入住的，例如房屋漏水、墙壁水泥脱落等；第三类问题就是出现的房屋裂缝等问题，此时业主有权要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具国家专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。

法律依据

商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

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