处理二房东纠纷的常见误区-法律问答|晖律网

处理二房东纠纷的常见误区

回答于2024-04-14 阅读（2840）

律师回答

摘要：租赁合同争议解决方式及合同相对性原则。当事人可通过和解、调解或仲裁解决争议；无仲裁协议可向法院起诉；合同相对性原则下，大房东与二房东争议不影响其他租户合同有效性；大房东无权收回租户押金，不得以二房东欠款加租；转租需房屋所有权人同意，租金不得高于原租金。

当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
合同具有相对性，大房东与二房东发生纠纷，其他人与二房东的租赁合同不受影响。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
1、若大房东与二房东是否已签订租赁合同，在双方解除或者经法院判决解除合同之前，合同有效。
2、二房东与租户签订的合同，虽然是转租合同，二房东与租户间的租赁合同在双方解除或者经法院判决解除之前，合法有效。
3、大房东与租户之间的法律关系：
(1)大房东无权收回租户押金。租户押金是基于二房东与租户之间的合同约定而交付的，租赁期满租户不再续租，二房东应按照约定将押金退还租户。租户和大房东没有直接权利义务的情况下，押金不属于二房东的到期债权；若大房东控制了押金，大房东擅自没收租户押金没有法律依据；由于二房东已经逃跑，押金收不回来，租户可以在押金范围内行使不安履行抗辩权，免除押金范围的租金给付义务，大房东可代位行使的债权变少。
(2)租户租赁期内，大房东不得以二房东欠款为由对租户加租。租户缴纳租金的依据是与二房东的租赁合同，该合同合法有效且经大房东同意，租赁合同期满之前，应按照原合同履约。租赁期外，如果大房东已解除与二房东的租赁合同，租户与二房东没有续约的法律基础，那么租户可选择与大房东续租或者不租。房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，合法的转租须符合两个必要条件：合法条件一：转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。合法条件二：转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

延伸阅读

结语：在合同争议中，当事人可以通过和解、调解或仲裁解决纠纷。对于转租合同，若房屋所有权人同意且租金合理，转租合同有效。同时，大房东与租户之间的法律关系应遵循原合同约定，大房东不得以二房东欠款为由加租。对于押金问题，若大房东擅自没收租户押金，租户可行使不安履行抗辩权。合同的有效性与履行依法保障各方权益，维护合同秩序。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

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