业主逾期收房物业费如何计算-法律问答|晖律网

业主逾期收房物业费如何计算

回答于2024-04-23 阅读（615）

律师回答

摘要：本文探讨了业主在收到新房时遇到物业费问题的情况。根据《物业管理条例》和各地物业管理条例规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主逾期不收房的情况下,期间的物业费应当由建设单位承担。然而,在实践中,开发商与业主之间往往存在纠纷。因此,建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定,即按照收房通知书约定的日期起算物业费,以便于法院在审理过程中可以直接援引相关条款。此外,提供一份已

业主在收到新房时原本会感到高兴,但由于各种原因,他们迟迟未能收到房子。业主逾期不收房，期间的物业费该不该收，找谁收取?物业费纠纷事件不断。到底，从开发商交房之日起至房屋买受人收房之日止，这一期间的物业费应当由谁承担呢?
业主逾期收房物业费怎么算?
根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看，首先明确了合同约定的效力，同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下，物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭，然而“交给”一词并不是一个法律用语，其准确的含义应当是“交付”。就该条款，各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化，以几个城市为例：
《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定：前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
《杭州市物业管理条例》第三十八条规定：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。
《江苏省物业管理条例》第三十四条规定：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式，认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢?从常理判断，交钥匙或者交房卡后，房屋买受人才能进入房间，因此，司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙，将会造成开发商的风险。因此，实践中为规避上述问题的产生，开发商往往会在商品房预售合同中增加一条：逾期不办理房屋验收交接手续，经书面催告一次仍未来交验的，催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋视为转移，相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着，只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明，即可向房屋买受人主张物业费。
商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同，这种约定是否完全有效呢?其实，判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论：第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的，这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”，进而直接适用商品房预售合同的约定，该房屋视为转移，并由买受人承担物业费;第二种情况是房屋存在质量问题，那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度，是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准，例如已经取得《住宅交付使用许可证》，或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的，仍然应当认定由买受人承担物业费，反之，则应当由开发商承担物业费。
在司法实践中，物业公司打“交付”类官司常常受阻，法院认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷，应当先由开发商同买受人打违约官司后，物业公司再行起诉。在这种情形下，我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定，即按照收房通知书约定的日期起算物业费，以便于法院在审理过程中可以直接援引相关条款，并将“交付”作为一种案件事实的认定，以减少不必要的麻烦和损失。此外，虽然我国不是判例法国家，但是各地中院判决也会对当地基层法院产生一定的影响，所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考，也不失为一种好的方式。

延伸阅读

根据我国《物业管理条例》规定，物业服务企业应按照合同约定向业主收取物业服务费用。如果业主逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业可以采取以下措施：

1.催缴：物业服务企业可以书面催缴业主欠缴的物业服务费用，要求其在一定期限内支付。

2.诉讼：如果业主逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业可以通过法律途径起诉业主，要求其支付欠缴的物业服务费用。

3.拍卖：如果物业服务企业不得不采取拍卖措施以收回欠缴的物业服务费用，那么在拍卖之前，物业服务企业应当事先将拍卖事项通知有关当事人，并向当地房地产管理部门报告。

4.起诉：如果业主认为物业服务企业的催缴、诉讼或拍卖等行为侵犯其合法权益，可以在起诉期限内向人民法院提起诉讼。

根据以上规定，物业服务企业可以采取多种措施来催缴业主欠缴的物业服务费用。同时，如果业主逾期不交纳物业服务费用，物业服务企业可以通过法律途径来维护自己的权益。

结语：业主在收到新房时原本会感到高兴,但由于各种原因,他们迟迟未能收到房子。业主逾期不收房,期间的物业费该不该收,找谁收取?物业费纠纷事件不断。到底,从开发商交房之日起至房屋买受人收房之日止,这一期间的物业费应当由谁承担呢?根据《物业管理条例》和各地规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,在开发商交房后,业主应及时交付物业服务费用,以免产生不必要的纠纷。

法律依据

物业管理条例：第四章物业管理服务第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
物业管理条例：第三章前期物业管理第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
中华人民共和国民法典：第二十四章物业服务合同第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

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