房屋买卖违约金的规定有哪些内容？-法律问答|晖律网

房屋买卖违约金的规定有哪些内容？

回答于2024-04-21 阅读（1706）

律师回答

摘要：合同违约金应适当调整，过高或过低都可请求法院或仲裁机构调整。商品房买卖合同未约定违约金，可参照逾期贷款利息或租金标准确定。出卖人未按期提供房屋权属证书需承担违约责任。约定违约金应根据实际损失计算，过高或过低可适当调整。购房合同可注明违约金计算标准，但数额应合理。

当事人可以约定违约金，并且违约金过高或者过低的，当事人有权请求法院或仲裁机构适当进行调整。
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
由于约定违约金的比例法律无明文规定，因此在实践处理中也不一致。从法律上讲，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。
《民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
在双方当事人之间签订民事合同的时候，购房者和出卖者可以在房屋买卖合同中注明违约金的计算标准，但是在计算违约金的数额时，违约金的具体数额不能过高或者是过低，应当以违约行为造成的实际损失为准，如果是过高或者是过低的话，可以酌减或者是酌增。

延伸阅读

结语：根据相关法律规定，当事人可以约定违约金的数额。如果违约金过高或过低，当事人有权请求法院或仲裁机构进行适当调整。对于商品房买卖合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况，可以参考相关标准进行确定。如果出卖人未能在约定期限内提供房屋权属证书，出卖人应承担违约责任，违约金可按已付购房款总额及相关利息标准计算。法律未明确约定违约金比例，当事人可在合同中约定，但如违约金过低，可请求增加；如过高，可请求适当减少。在签订房屋买卖合同时，应以实际损失为准，避免违约金过高或过低的情况。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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