转租需注意的事项-法律问答|晖律网

转租需注意的事项

回答于2024-04-16 阅读（2897）

律师回答

摘要：转租注意事项及禁止转租的情况。承租人需获得书面同意，转租期限不得超过原租期，享有原租赁合同权益义务。非独立成套房屋转租需征得同意，不得影响相邻使用人。禁止转租情况包括拖欠租金和擅自搭建。出租人可拒绝同意转租并追究违约责任。注意遵守规定以避免纠纷，如有问题可咨询律师维护权益。

一、转租注意事项都有哪些
1、须获得出租人的书面同意。其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。
2、转租期限一般不得超过原租赁期限。转租行为既以原出租行为为基础，故而受其约束，主要表现为承租人与次承租人之间的转租合同约定的租赁期间不得超过出租人与承租人之间的原有租赁合同约定的租赁期间，此为一般性原则。其例外只能是出租人与承租人、次承租人三方对延长租赁期限达成协议。
3、承租人不退出租赁关系，既享有承担原租赁合同中的承租人权利义务，也享有承担新转租合同中的出租人权利义务。当然，这一注意事项也可以因出租人、承租人、次承租人三方进行协商后予以变更。
4、非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
二、房屋不能转租的情况
下列情况不得转租：
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。
为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述两种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。
现实中并不是所有房屋都是可以进行转租的，而不论作为房屋转租人还是次承租人都应该注意上述的事项，避免发生不必要的纠纷。如果因为房屋转租出现一些问题，必要时可以咨询专业律师，维护自己的合法权益。

延伸阅读

结语：合法转租需注意以下事项：一、需获得出租人书面同意，可通过合同约定或补充合同；转租期限一般不得超过原租期，除非三方协商一致；承租人享有原租赁合同权益，并需承担新转租合同义务；非独立成套房屋转租需征得原出租人和相邻使用人同意。二、以下情况不得转租：承租人拖欠租金；承租人擅自搭建。出租人可拒绝同意转租并追究违约责任。遵守这些规定可避免纠纷，如有问题可咨询专业律师保护自己权益。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

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