在当今社会,解决住房问题已经成为每一个年轻人奋斗的动力。但是，我们客观的讲，随着房价的飙升，现在的大部分年轻人很难一次性付款买房。由此，银行衍生出了一种新的贷款业务——房贷，即买房时，由有一定经济收入的购房人自己付首付，剩余房款从银行贷款，银行按照一定的利息，根据贷款人所选的还款方式、贷款年限、贷款金额的不同，贷款人每月进行偿还一部分金额，直到还清贷款。当然，贷款人也可以选择提前还款。那么，到底选择那种房贷还款方式，如何还款，才能让我们花最少的钱，最快的还清房贷?
现在，银行提供的房贷还款方式主要有两种：等额本金还款方式和等额本息还款方式。
等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。
等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，对于参加工作不久的年轻人来说，选择“等额本息还款法”比较好，可以减少前期的还款压力。
两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照贷款人占用管理中心资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较“等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。
那么，在同一条件下，哪种还款方式跟好一些呢?
举例来说，A、B两人同时申请个人住房公积金贷款10万元，期限10年，合同生效时间为2005年6月20日。A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素，A每月的还款额相同，都为1032.05元，期满后共需偿付本息123846元。B第一个月还款额为1200.83元，以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为836.40元，期满后共需偿付本息122233.90元。所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷10万10年为例，B比A要少支付利息1612.10元。
但是，从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。
钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。
所以，在经过一段时间后，有很大一部分贷款人在资金充足的情况下会选择提前还款，那么提前还款方式有哪些呢?目前银行提供的提前还款方式有5种：一次性还清;部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短;部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变;部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短;剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这5种方式究竟哪一种最省利息呢?
举例来说：李先生贷款51万元，打算用15年时间还清贷款，按等额本息还款法每月还款4252.59元，一共要还765466.2元。考虑到银行加息问题，李先生准备在执行新的利率前还完贷款。
根据李先生可承受的月支付款在5000至6000元之间的实际情况，李先生有4种提前还款方式作为选择。李先生剩余本金为489920.23元，假设李先生提前还款189920.23万元，剩余30万元。以等额本息还款方式计算还款金额，来比较一下4种还款方式哪种更省钱：
等额本息还款法计算公式：按月等额本息还款=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率/(1+月利率)还款期限-1
方式一，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。如此算来，30万元贷款需照旧每月还款4252.59元，需要大概七年零三个月左右的时间。利息共计71250.20元。
方式二，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。如此算来，30万元贷款要在169个月期限来还清，每月需还款2640.68元。利息共计146275.63元。
方式三，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。假设30万元在10年内还清，月还款额从最初的4252.59元减至3337.17元。利息共计100460.82元。
方式四，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。假设剩余贷款还款期限缩短为5年，月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67元。
由此可见，选择不同的提前还款方式，贷款人所还的钱会有很大的差别。
值得注意的是，并不是所有的提前还款都很划算。其一，首套房贷提前还款不划算。对于首套房贷，银行一般都有一定幅度的利率优惠，与加息相比，利率优惠相对更大，提前还款不一定划算。其二，等额本息还款已到还款中期，此时选择提前还款不一定划算。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。等额本息还款已到还款中期，借款人已经偿还了大部分利息，提前还款部分更多的是本金，此时选择提前还贷不一定划算。其三，等额本金还款期已超过三分之一，此时选择提前还款亦不划算。等额本金还款是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少;当还款期超过三分之一时，借款人已经还了一半利息，此时再选择提前还贷，偿还的更多是本金，不能更多地节省利息支出。
此外，一些银行提前还贷需要支付违约金，因此提前还贷时要多留心眼。要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
提前还款前，借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款，碰到央行加息，就要按照新利率还款，那样反而不划算。
总之，不论是选择哪种还款方式，要根据自己的实际情况量力而行。

提前还房贷是许多人选择的一种方式来减轻房贷负担的方法之一,但需要注意以下几个问题:

1. 罚金问题:许多贷款机构可能会要求在提前还房贷时支付一定的罚金,因此需要了解自己需要支付多少罚金以及提前还房贷是否可以减少罚金。

2. 贷款余额问题:提前还房贷可能会导致自己需要支付剩余的贷款余额,因此需要了解自己需要还多少贷款以及提前还房贷是否会对贷款余额产生影响。

3. 拖欠利息问题:如果已经拖欠了房贷的利息,那么在提前还房贷时需要支付这些利息,因此需要了解自己需要支付多少利息以及提前还房贷是否可以减少利息。

4. 滞纳金问题:如果已经拖欠了房贷的滞纳金,那么在提前还房贷时需要支付这些滞纳金,因此需要了解自己需要支付多少滞纳金以及提前还房贷是否可以减少滞纳金。

5. 房屋价值问题:提前还房贷可能会对自己的房屋价值产生影响,因此需要了解自己提前还房贷对房屋价值的影响以及提前还房贷是否会对房屋价值产生负面影响。

在提前还房贷前,需要了解以上几个问题并做出明智的决策。提前还房贷可能会对自己的经济状况产生一定的影响,因此需要考虑自己的实际情况。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十三条\t买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十二条\t买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十条\t因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。