不动产所有权善意取得的构成要件-法律问答|晖律网

(一)不动产登记薄出现权属登记错误。
1、共有的不动产登记在一人名下。
2、因履行无效合同产生的登记错误。
3、因其他原因发生的登记错误。
(二)不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分。故：买卖合同属于效力待定。
(三)第三人为善意。即不知这是无权处分。
若不动产登记薄上存在异议登记(但15天未起诉的除外)、预告登记、抵押登记，第三人不得主张为善意。
(四)第三人以合理的价格受让。故赠与、继承、企业合并不可。
(五)办理了过户登记。
一、不动产登记分为几类
1、不动产首次登记，主要是指不动产权利的第一次记载于不动产登记簿，如实践中的总登记和初始登记。
2、变更登记，主要针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形。
3、转移登记，主要针对不动产权属发生转移的，如买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等，这是最为普遍的一种登记类型。
4、注销登记，适用于不动产权利灭失的情形。
5、更正登记，一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。
6、异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记薄记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记薄的行为。
7、预告登记，是为保全一项以将来发生的不动产物权为变动的的请求权的不动产登记。
8、查封登记，是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记薄上加以记载的行为。
二、预告登记有无所有权
《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
房屋预告登记后的房屋产权归谁，主要内容如下：
（一）预告登记后房屋产权归开放商。虽然已经进行了房屋预告登记，但是因为没有进行最后的过户，所以此时房屋的产权仍然属于开发商，但是这种产权是不完全的，在没有卖房者的同意情况下，开发商不具有处分该房屋的权利。由于房屋已经进行了预告登记，更加杜绝了善意第三人在善意情况下取得该房产的可能，如果其他人去过户，则房管局会发现该房屋已经进行了预告登记，从而不会再为其他人办理过户。
（二）预告登记的保护期间有限制。《民法典》第二百二十一条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”因而买房人务必要在可以进行不动产登记之日起3个月内进行正式过户，否则法律将不再保护。

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