未过户可能带来的问题-法律问答|晖律网

未过户可能带来的问题

回答于2024-04-21 阅读（2513）

律师回答

摘要：买卖二手房未过户存在风险，卖方仍可行使房屋所有权，银行可行使优先受偿权，法院可查封、扣押、冻结。公证的合同和委托书并不能限制解除合同的法定权利。买方无法建立房产档案，无法自由处置房产。过户需要注意查询户籍状况、核实证件、明确违约责任。未办理过户登记不改变房产权属，购房者必须办理过户手续。

一、二手房买卖没过户有哪些风险
买二手房没过户的，出卖人仍可以行使房屋所有权人的相应权利。卖方可以申请遗失补办重新申领房产证，向银行办理抵押贷款，一旦发生产权纠纷，银行可以行使优先受偿权。如果卖房人存在其他债务被诉之法院，根据最高人民法院的司法解释，买方对未办理过户登记手续存在过错的，法院可以查封、扣押、冻结。公证房屋买卖合同和委托合同能够证明合同是真实、合法的，但并不能限制当事人解除合同的法定权利，更不能产生新的法律关系。因此，经过公证的合同和委托书，仍然可以依照法律规定依法解除。当事人一旦行使解除的权利，公证的合同和委托书也就失去了效力。
而对于买方来说，由于没有在法律上改变房产的权属状况，买方并未建立自己的房产档案、没有自由处置房产的一切合法权利，如将房产再次卖出、抵押贷款、拆迁赔偿等等，这改变不了一房两卖、房屋被抵押、查封、公证存在失效的风险。当然卖方的相关权利也会受到影响。如果双方约定延期过户，在此期间房屋所有权仍在卖方名下。如果卖方想再买房，就会受到新政对二套房贷的政策制约。
二、二手房过户需要注意什么?
二手房过户要注意细节，有哪些细节需要注意呢?查询户籍状况、核实相关证件、明确违约责任等三点。
购买二手房，户口问题是关键。如果原业主户口尚未迁出，购房者的户口就无法迁入，而买卖结束后要办理相关手续会更加复杂。
(一)查询户籍状况
在交易之前，买家需要到当地派出所及政府对外服务窗口查询户籍状况。房屋户籍通常是由该房屋所在地派出所管理，一般情况下，派出所会要求户主本人调取户籍材料，买家可以要求同卖家一起到派出所调阅。这个程序最好在交易前完成，一旦迁户有问题，买家可以拒绝购买。
(二)核实相关证件
买二手房时，买家可要求卖家出示户口本，自己复印后留存户口复印件，以确认房子的户籍状况。
(三)明确违约责任
在签订买卖合同时，可在合同上注明相关条款，买家主要把握两点：一是付款的时间，买家只有在确认所购房屋中的全部户口迁出时，才可以付清全部的购房款;二是明确了违约责任，就可免除买家在损害方面的举证责任，就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。
由于我国对不动产实行的是登记制度，买卖双方签订的合同只能体现债权关系。如果双方不办理房屋产权转移变更登记那么就对物权变动不发生法律效力，房屋的产权人仍然是卖方，所以购房者一定要办理过户。

延伸阅读

结语：购买二手房未经过户存在一定的风险。卖方仍可行使房屋所有权人的权利，包括重新申领房产证和办理抵押贷款等。若发生产权纠纷，银行可行使优先受偿权。买方若未办理过户登记手续存在过错，法院可查封、扣押、冻结。公证的合同和委托书无法限制当事人解除合同的权利。买方未办理过户无法自由处置房产，也存在房屋被抵押、查封、公证失效的风险。要注意查询户籍状况、核实相关证件、明确违约责任等细节。购房者务必办理过户手续，以确保自己的合法权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

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