一、购房合同终止房款怎么处理
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
本条中规定了在三种(合同被确认无效、被撤销、解除)情形下，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人，但未对造成上述三种情形的责任作任何规定和说明。在实际操作中，既有因出卖人缺少或变造政府有关许可证明，导致合同被确认无效、被撤销、解除的，也有不少是购房人不能按期偿还贷款或拖欠其他债务，使贷款人或债权人对所购房屋主张权利，而使出卖人不得不要求撤销、解除合同的。在不明确造成上述三种情形的法律责任(包括损失赔偿责任)的情况下，仅要求“出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人”，极不利于对出卖人合法权益的保护，出卖人一旦返还了全部首付款本息，再向买受人主张违约责任，在执行中，将会遇到很大的困难。
因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的终止的条件已有明文规定，那么买房人想终止购房合同当然是轻而易举的事了，但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位，很难将有利于自己的条款写进购房合同。所以，建议购房者签订购房合同时请律师协助，避免不必要的纠纷。
二、购房合同终止的情形有哪些
1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;
2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;
3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;
4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
综合上面的介绍，购房合同终止出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。相信大家看了上面介绍后，对于购房合同终止的情形有哪些的法律知识有了一定的了解，
