1、预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。
2、预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权，但优于债权。
3、预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记。
抵押权预告登记的法律效力是什么
律师回答
摘要：预告登记是使被登记的请求权具有物权效力，对同样内容的不动产物权具有对抗效力。预购商品房抵押权预告登记是一种准物权，其效力弱于其他担保物权但优于债权。预告登记没有优先受偿权，只对抗第三方。抵押预告登记是一种临时性登记，不是行政监管行为，也不能直接产生支配效力的抵押登记。
延伸阅读
抵押权预告登记如何影响债权人权益
抵押权预告登记对债权人的权益具有重要影响。首先，抵押权预告登记可以确保债权人在债务人违约或破产时，能够优先受偿。其次，抵押权预告登记可以在不动产交易中起到警示作用，提醒潜在买方注意该不动产存在抵押权。这有助于保护债权人的利益，避免可能的损失。此外，抵押权预告登记还可以加强债权人对不动产的控制权，例如限制不动产的处分或转让，确保债权人的权益得到充分保障。因此，抵押权预告登记对债权人来说是一项重要的法律措施，能够有效维护其权益。
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结语：预告登记是一种具有对抗效力的登记方式，使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的相同内容的不动产物权的处分行为产生影响。预购商品房抵押权预告登记作为一种准物权，其效力弱于其他担保物权，但优于债权。预告登记并没有优先受偿的权利，只具备对抗第三人的效力。抵押权预告登记对债权人具有重要影响，可以确保债权人在债务人违约或破产时优先受偿，并起到警示作用，保护债权人利益，加强对不动产的控制权。因此，抵押权预告登记是维护债权人权益的重要法律措施。
法律依据
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
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