沈阳二手房交易程序有哪些？-法律问答|晖律网

沈阳二手房交易程序有哪些？

回答于2024-05-04 阅读（772）

律师回答

摘要：本文介绍了沈阳二手房交易程序中的看房、定价、合同、过户、付款和交验等环节。在购买二手房时,需要确保房屋的所有权是真实、完整和可靠的,同时确认房屋是否属于允许出售的房屋,建筑面积是否准确无误。此外,还需要确认房屋产权证上的房主是否与卖房人系同一个人,以及房屋的定价、合同、过户、付款和交验等相关问题。最后,提醒购房者委托专业房产中介公司可以避免纠纷和耗费大量时间和精力。

一、沈阳二手房交易程序——看房

在购买二手房时,需要确保所购房屋的所有权是真实、完整和可靠的,所有权人是否与他人共同拥有,房屋是否存在其他债权债务纠纷。同时,需要确认房屋是否属于允许出售的房屋,建筑面积是否准确无误,所购房屋的实际面积是否与产权证上注明的面积一致。为避免纠纷,建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准,其他面积不计算在内。

此外,需要确认房屋产权证上的房主是否与卖房人系同一个人。如果不是,还需要了解他们之间的关系,并查看是否有委托书、公证书等文件。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题;如是顶层住房，还应考察其隔热、防水、防雨等功能是否齐全完好。
二、沈阳二手房交易程序之定价
二手房交易最关键的环节就是确定房屋价格，对于经验不足
的业主来说，定价不是一件容易的事，因为价格高了难以找到合适的买主，低了又会使自己遭受损失。如果房子委托给有资信的房产中介公司，其专业人士会通过市场比较法、收益法、成本法等方法为客户的房子做出较为公正的评估。目前较为常见的是采取市场比较法，评估人员凭借丰富的交易经验，熟悉了解整个市场行情，
并根据每套房屋不同的位置、朝向、装修程度、房龄等因素，对房价做出微调，这样得出的评估价在实际交易中具有指导作用。
三、沈阳二手房交易程序之合同
首先，明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查;其次，明确违约责任，在签订合同时应该“先小人、
后君子”，详细规定违约责任及相关的违约处理方法。如逾期交房、悔约等情况的处理，都应在合同中明确;最后，明确物业交割方式，在签订合同时应注明交房时
间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。
四、沈阳二手房交易程序之过户
办理房屋的过户手续，是买卖过程中最耗费时间和精力的一步。由于办理过户涉及一系列政策法规，且手续比较繁琐，而普通老百姓一般缺乏房地产交易知识，没有相关经
验，不了解办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间，花费了大量的人力、财力。建议购房者委托专业房产中介公司办理过户手续，可以省时、省力、省心。
五、沈阳二手房交易程序之付款
二手房交易不像其他商品交易那样可以“银货两讫”，如何确保交易资金的安全性成了最大的问题。目前可行的方法，一是在合同中明确约定：在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主;在办理过户当天或物业交验后，再把剩余的房款支付给业主(已付定金转为房款);二是通过第三方介入，对买卖进程及房款进行全程监控，或是通过公证处的房款提存公证，或是委托资信较好的房产中介公司提供担保，这样也能达到安全、省心的目的。
六、沈阳二手房交易程序之交验
物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户即可安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致;家具等是否已搬空;钥匙是否已交付;水、电、煤、电话费、有钱电视费等是否已经结清等。

延伸阅读

沈阳二手房交易程序中,确保所有权真实可靠是非常重要的。买卖房屋涉及到房屋的所有权转移,因此必须确保房屋的所有权真实可靠,以避免后续纠纷。以下是一些确保所有权真实可靠的方法:

1. 签署房屋买卖合同:在签署房屋买卖合同时,应当约定房屋的所有权转移方式和手续,并在合同中签名盖章,确保双方都清楚了解并同意房屋的所有权转移方式。

2. 办理房屋过户手续:在房屋买卖合同签订后,买方和卖方需要按照相关规定办理房屋过户手续,包括向相关部门提交房屋过户申请、缴纳过户费用等。

3. 转移房屋权属:房屋过户手续办理完成后,买方和卖方需要按照相关规定转移房屋权属,包括向相关部门提交房屋权属转移申请、缴纳相关费用等。

4. 办理房屋抵押登记:如果房屋在购买时存在抵押情况,买方和卖方需要在房屋过户前办理房屋抵押登记,以确保在房屋过户后,买方能够优先受偿。

5. 约定房屋权属纠纷处理方式:在房屋买卖合同中,买方和卖方可以约定房屋权属纠纷处理方式,以便在权属发生纠纷时能够及时解决。

为确保沈阳二手房交易程序中房屋的所有权真实可靠,买方和卖方应当采取上述措施,并在房屋过户前仔细阅读和理解房屋过户相关规定。

结语：购买二手房需要注意多方面问题,包括确认房屋所有权真实、完整和可靠,房屋是否存在其他债权债务纠纷,房屋是否属于允许出售的房屋,建筑面积是否准确无误等。此外,还需要确认房屋产权证上的房主是否与卖房人系同一个人,房屋定价以及合同中相关问题的明确等。如果遇到问题,建议委托专业房产中介公司协助办理过户手续,以避免纠纷和浪费时间。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

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