限购令出台以来,不少购房者都很关心出现房产交易纠纷该如何处理。这其中,二手房交易因其流程的复杂性,且涉及三方,成为街谈巷议的热门话题,关于限购产生二手房买卖法律纠纷咨询也接踵而至。为此,《房地产时报》就购房者关心的一些问题采访了沪上各中介法务部门,为大家现场支招。
一、没过户的房屋存在哪些法律风险
购买二手房一般很容易出现纠纷,有时候即使是付完了款项,也入住了房屋,但由于没有及时的过户,就可能造成很大的风险问题。风险一:一房二卖。从买房到等待过户的过程中有很长一段时间,这其中容易出现的风险就是一房多卖。根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有,谁先占有房屋就归谁所有,而是过户到手才算是谁的。风险二:卖家违约风险。过户不及时的房屋产权归原业主,容易受房价变动影响,导致合同毁约。卖方利润驱动,负面交易,不与购房者和中介机构合作,拖延处理网络签字,转账等过程,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,业主赔偿的违约金远不足房价的涨幅,那损失非常大。如果房价下跌过多,买家也会有想法,宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。风险三:房子被查封。在合同存续期间,如果卖家有经济问题或存在债务问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款的可能。如果到了约定过户的时间,贷款仍然没有还清,房屋还在抵押,就无法过户。在此期间,如果业主因经济纠纷导致房产被查封,同时,一旦卖家因其他债务被诉至法院,法院可查封该房产,到时该房产将避免不了被拍卖的风险。风险四:产权人死亡。买卖双方签订二手房交易合同之后,如果卖家过世,就必须要先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续。
二、房产买卖合同网签要怎么查询
1、首先需要说明的是,现在的网签购房合同备案查询网站全国是不统一的,大家需要到各地方房产管理局网站或房产备案信息网站查询,这些网站大家都可以用百度找到。
2、在进入当地房产官方网站后,一般可以看到一块很明显的位置是用于大家查询购房合同备案信息的,当然每个网站不一样,但是思路是一样的需要大家仔细查看。
3、当我们进入到查询登陆界面后,会填写相关信息,如姓名,身份证号,备案号等,而备案号是在购房网签后,经相关部门审核后而取得的。
4、填写完相应信息,点击查询,我们就能看到该房产的具体所属和具体合同备案信息了。这些信息包括购房者最关心的房地产开发企业信息。
如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等,以及楼盘信息,如绿化率、容积率、间距,总建筑面积、建筑结构、拟售价格,开竣工日期、开盘日期,前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。
此外,公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。
5、可以持个人身份证明到房管局进行现场查询,在房管局交易办事窗口提供合同及身份证即可查询合同信息是否有效以及是否已经备案。
三、房屋网签的作用
实行网上签约之后,还可杜绝开发商“一房多卖”的伎俩。购房者与开发商签约后,该合同的具体合同号将反馈至管理部门,如该房已销售或抵押,合同将不能生效。
网签给客户带来的影响,将会表现在以下几个方面:
1、网签后业主资质经过核实会更加可信,盘源信息也更加可靠,以后找房子可能会更方便、快捷,交易的流程也更加清晰。
2、交易过程全部信息化后,可以缩短买卖双方交易递件的时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询,得知二手房交易的办理进程。
3、网签之后,交易将会更加透明,以前那种经纪公司利用客户与业主之间信息不对称,吃差价的现象将彻底杜绝,交易双方权益将会更有保证。
4、网签之后更加有利于政府部门对二手房市场进行监控。政府将会掌握最真实的市场信息,这对上级主管职能部门监控市场,出台各项市场政策提供更加有力的数据支持。
5、交易过程中的资金将会更加安全,以前如何确保交易资金的安全,是买卖双方都关心的一件大事。现在出台的资金监管方案,将会为买卖双方提供一个让双方都放心的平台,能够最大限度的保证交易过程中的资金安全。