“借名买房”到底归谁所有-法律问答|晖律网

摘要：借名买房需满足两个条件:一是借名人与名义人达成借名买房的合意,二是实际出资人与名义人达成房屋买卖的合意。若未达成合意或实际出资人未出资购买房屋,需根据具体情况进行判断。借名买房存在风险,包括借名购买经济适用房等政策性房屋、普通房屋被名义人反悔不承认借名买方之事、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议,以及房产被名义购房人转让或抵押等情况。

在司法实践中,法院认为,借名买房所购买的房屋(包括商品房、福利房)应当归实际出资人(即借名人)所有,但需要满足两个条件:

1. 借名人与名义人达成借名买房的合意;

2. 实际出资人与名义人(即借名人)达成房屋买卖的合意,即实际出资人借用名义人的名义,实际出资购买房屋,房屋归实际出资人所有。该合意既能将借名买房的事实固定下来，又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。
(2)借名人实际出资购买房屋
借名买房的房屋归实际购房、出资人所有，是基于民法中的自愿原则与公平原则。借名人和名义人达成借名买房合意后，如借名人实际支付了房款，就以出资行为履行了借名买房合同，房屋归借名人所有符合公平原则。
综上所述，借名人要取得房屋的所有权，达成借名买房合意与实际出资购买房屋两个条件缺一不可。
律师补充：
借名买房的风险：
1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。
2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以法律规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。
【法律法规】
《民法典》第二百一十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二百一十六条
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。

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